该怎么办？当今年的博鳌房地产论坛以“下一个十年 改变中的房地产”为主题时，其实已经透露出房地产行业所面临的一个问题，那就是“房地产的生存环境已经改变，下一个十年，我们该怎么办”。
在去年的博鳌房地产论坛上，讨论的焦 点是“政府还会出台怎样的调控政策”，而在今年，已经没有人再去讨论这个话题，大家关注的焦 点是“该怎么办”。生存环境在改变已是不争的事实，适者生存的法则再次熠熠生辉。知名经济学家、行业研究机构带头人、一线房企大佬，用一个个精彩的主题演讲，诠释他们所认为的“该怎么办”。深度的解析、透彻的分析和实战的演绎，犹如醍醐灌顶，让听者顿开茅塞。
我们精选了十位名家演讲的精华，让读者可以速读博鳌精彩。
●朱中一 中国房地产业协会副会长
房企应顺应政策加快转型
如今房地产行业的改革已经到了攻坚阶段，许多改革措施涉及面广，需要做好顶层设计。行业革新已成定势，今后房地产业的发展也将由数量增长型逐步转变为性价比提升型，所有房企都必须要重视这个问题，否则将面临被行业淘汰的局面。我们的房地产企业，对转型发展，认识有早有晚，进展差异也较大。在调控政策的背景下，有的企业能以平和的心态，顺应政策调整，认真分析市场变化，及早进行全国性布点，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施，而有的房企左顾右盼观望不前，这说明各个房企对调控政策与转型发展认识的程度不同。
从整个行业范畴来看，只有通过行业调整、优胜劣汰，做好、做强、做大一批企业，提高产业集中度和竞争力，才能使行业健康发展，使百姓得到实惠。
●贾康 财政部财政科学研究所所长
房产税开征要先给社会“定心丸”
房产税无论怎么演进，都不会覆盖家庭第一套住房或家庭人均一定标准以下面积的住房，这同时也是为了确保公民的基本住房条件；而第二套房房产税的征收也应该做特殊处理，很多人认为买第二套房是给自己买一个商业性的保险，这也有一定的道理，第二套房如果覆盖，税率应该从轻；至于更高端的住房需求在具体界限划定后，才将是房产税征收的重点。
房地产调控要实现标本兼治，房产税改革是必然方向。在经济手段里面税收是不可忽略的组合工具。如今应该先考虑的是试点方案怎么优化，然后再考虑怎么扩大覆盖面。
●樊纲 中国经济改革研究基金会理事长、国民经济研究所所长
不可忽视的“民粹主义”危机
从各国的债务危机中我们看到了共同点，都是财政赤字、财政负担越来越重。原因就在于各种社会福利制度，在于各种越来越增长的福利支出。特别是危机时期，政府的财政收入大幅下滑，问题就明显暴露出来了。这些危机背后都有一个共同点“民粹主义”。“民粹主义”是不计成本地求政绩，政绩可以是选票，也可以是形象工程。用花钱的办法来解决暂时的问题，不去搞真正的改革。在这个问题上我们要长远密切思考，特别是经济学界，政治家们需要不断的警醒。
下一阶段我们要想持续经济增长，一方面要防止各种各样危机、各种各样入不敷出局面；另一方面把财税体制改革的问题提到议事日程，这样不仅对宏观经济有好处，对每个市场发展都有好处。
●孟晓苏 中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长
补保障房短板 不能打压商品房
如今保障房建设已经引起了全国各界的高度重视，并且着力去实行。从去年年底中央更为明确地强调要建两个体系。我们要补保障房短板，但也不能过度打压商品房，因为商品房也是短板，不然就不会出现这么大面积的上涨。
推动保障房建设，就要加强金融方面的支持，而加强金融支持关键在于建立健全资金筹措和管理机制，加紧建立保障房融资机制。一些房地产企业很早就建议要引进国外成熟的产品REITs，美国股市有18%就是REITs，它能保证有稳定的收益率，还有免交税的优惠。如果能够创立REITs，并且让其进入资本市场，不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市。
●任志强 华远地产股份有限公司董事长
楼市不可能出现泡沫
我们现在已走出了无房时代，基本上实现了户均一套房，绝大部分人不敢说自己没房，包括农民工，我们只能说房子小，这时改善需求就成为最核心的问题。改善型需求也是刚性需求，在需求旺盛的今天我们却大概拿出2/3的土地用于基础设施和社会建设。房地产用地只占4.5%，纯商品房只占全年总供应的1.5%。这就是出现严重供不应求和商品房不可能出现泡沫的原因。要真正进入到提高生活质量的发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间去走，不依赖市场绝对不可能。发达国家做不到，发展中国家也不可能。相信最终我们还将会依赖于市场解决最后的住房问题。
●陈淮 建设部政策研究中心主任
城市化发展 走向现代化的必经之路
困扰经济和社会长远发展的瓶颈因素得到解决的方法并不是宏观调控，而是城市化、城镇化发展。中国的房地产问题，其实也只不过是城市化进程中的一个组成部分。
我们要让大多数人住在城里，又要防止人口过度涌入，二三线城市、中小城镇就成为发展的主要对象。如果不能实现这个结构性调整，无论限购什么都解决不了今天所面对的房价和其他一些困扰社会的重要问题。真正能够带领中国社会进入现代化、进入世界一流强国的是城市经济，我们消除城乡发展不平衡的根本出路不是简单把城市资源分配到农村，而是让城市反哺。
不能把城镇化变成一种畸形的中小城市发展，有产业依托的、能够提供更多更充分就业能力的中小城市才是发展关键。
●秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心副主任
关注新型金融业态发展
日益收紧的货币政策和日益紧缩的房地产信贷政策为新型金融业态进入房地产产生了宏观的调节；其次，调控政策让民间资本末端市场投资的机会变少，这也使民间资本从过去的买房子到用金融手段投资房地产；再次，商业地产发展最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求；多种因素促使传统投资房地产的方式受到挑战，新型金融业态在逐步生长，发展。
新型金融业态进入中国房地产业现在已开始兴起，既存在机遇，也存在挑战。只要我们可以有序规范运作下去，这颗小树长成参天大树是有希望的。
●巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长
房地产是应对债务危机的重要力量
外部的动荡使得我们现在还处在金融危机里面，2009年和现如今两次金融危机有内在逻辑一贯性。上一次叫次贷危机，这一次叫做债务危机。上一次危机我们有4万亿的底牌，这一次危机我们依然有牌可打。首先，这一次我们对外部需求的依赖程度很低，所以外部对我们冲击不大。第二，上一次房地产是危机时期，出现非常惨烈的萧条回落，但现在我们房地产的投资、开工各方面还不错，这是支持我们应对外部危机很重要的力量，房地产实际需求空间在应对危机中可能会发挥稳定的力量。第三，我们储蓄率很高。
对照两次危机，其中很重要的一点就是房地产在两次危机中表现有很大不同。今天房地产行业跟应对危机、宏观经济关联度是很大的。
●陈启宗 香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长
商业地产进入“战国时代”
商业地产的“战国时代”在以往十几年很少见，因为中国需求太大，100万人以上的城市有180多个，这样的先天条件决定没有“战国时代”出现的可能性，但是当行业发展到一定阶段的时候，商业地产都往市中心、都往最好的城市去的时候，就存在进入“战国时代”的可能。未来的5-10年将是一个相当残酷的年代，如今政府严控住宅产品价格的飞升，做住宅产品是“以量取胜”。但是从商业地产角度来看，则是一个质的较量。必须细工才能做出好产品。
这是实力说话的年代，这个实力不仅是财政的实力，是经验的实力，更是能力的实力，唯有经验实力、财政实力和能力实力三者兼有的情况下，才能在这个领域胜出。
●卢铿 海尔地产集团董事长兼首席执行官
房地产到了最“乱”的时候
地方政府的债务问题，开发商的资金问题，保障房问题等等积压到一起，从各个方面来看，房地产行业如果用一个字归结就是“乱”字。
城市化、工业化、现代化都不可能停滞的今天，中国楼市更不可能停滞。在这个特殊时期的地产企业必须有一些新的观念，中国房地产业、房地产企业、房地产产品都应该有一个追求，应该从国民经济支柱产业逐步发展成为城市化发展的平台和载体。
中国房地产企业应该从开发商的角色逐步转型为美好住居生活整体解决方案系统的集成商，从造房子和物业管理转型为互联网时代创新产品和创新服务。
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