本文拟从历史的角度以及宏观的角度对各种要素率先进行剖析，其次再是围绕今天的房地产市场和现状进行剖析，最后一部分是简明扼要的结论。
（二）探讨房地产行业周期的时候，我们首先关注的是供需两个核心要素，进而在分析和推敲决定需求方的城市化和人口红利以及信贷要素；决定供应方的房地产企业的企业利润率和收益率，以及产品供给的技术门槛，最后我们要关心的是房地产行业的基准原材料土地供应。在两者的分析完成以后，我们最后要分析的是房地产产品的属性的改变以及价格杠杆对需求和供给的影响作用。
（三）万科保利招商金地等大型企业年报上，描述中国房地产行业的前景的时候的首要列举因素是城市化。城市化参照标准是依据当今发达世界国家的城市化水平来计算我们城市化的容量进程和速度，以及此过程带来的中国房地产行业的需求的总的容量。
在讨论城市化的时候，这个过程有点冗长，但核心问题，用我们社会主义时髦词汇是自觉城市化，而不是自发城市化，也就是今天的城市化是人为主导的城市化，是凭个人想象和设计去开拓的城市化，而非依据社会，自然，经济，人文的拓展而进行的城市化。纵观世界城市史，城市化核心动力是产业化，产业的聚集带动人口的聚集，人口的聚集衍生人口的流动和消费，因此在经济学里面才有二产业是三产业的源泉的阐述。
这里我们有个假设和现实的悖论：比如美国没有二产业，但美国城市化率依然超过70%，因此城市化不需要产业化的承载，城市化也不需要产业的比较优势，我们依然可以如美国那样。在回答这个问题的时候，我们沿着产业链的纵深回溯，以及当前美国失业率徘徊在9%而不能下去两个事实来解说。前者是当今美国产业是服务业，但美国的服务业延伸向了世界，这点在生产型服务业中体现的更为明显；其二是美国的如我们的零售百货类产业市场也是世界的，尽管沃尔玛为美国公司，但沃尔玛的分店遍布全世界，管理全世界的分店的主要工作分配是美国人的，从这点反过来说，没有当今的全球化，美国经济是不可能去产业化的。短期内要占领过大的市场，产业细分是唯一的策略和方法，而从这个角度来说，美国的城市化依然是建立在产业化基础之上；第二个问题是美国当今失业率为什么徘徊在9%而不能下去，原因也很简单，随着经济危机的持续，世界市场在缩小，管理领域工作在减少，但美国又没有产业优势，或者说生产优势不复存在，不能在这个领域创造需求，因此导致就业供应不足而无法将失业率降下去；第三方面如果我们将世界当作一个企业来看，美国人当作管理团队来看，按照普遍的科层组织的管理岗位的对比，即1:8左右的对应形式，那么美国对应全球30亿人就可以保持非产业化的城市化。当然由于有自己阵营里面的竞争对手存在，美国对应的产业市场不足30亿的时候，失业率便开始普遍呈现出来。 比照美国的现实，同时比照我国的城市发展现状与经济发展现状，我们可以很清晰的发现彼此之间的关联关系和相互论证关系。首先我们城市快速发展的东部城区，是受惠于外国产业转移而发展起来的，简单的叙述就是东部产业化带来了城市化；其次我国城市发展结构不均衡，头大脚小，大城市多，中小城市小，这从一般规律来看是不存在的，但从我们经济现状来看又完全是吻合的，产业转移过程中，大量的劳动力集中在大城市，而中小城市因为城市环境，产业工人吸纳的容量相对有限，因此产业转移的首要选择点是大城市，这点不论是国外产业转移，还是国内的产业转移，都可以论证的极为充分；第三个问题是我们要重点回答和探讨的问题，即我们能否象美国一样，丢掉二产业而直接进入三产业，如果同意我们对世界为一个市场的看法，同意已经广泛存在的科层管理理论，那么答案显然是否定的，中国14亿人，按照我们前面的推论，最少需要100亿人以上的世界市场，才能支撑我们丢掉工业化而直接城市化。这样说，可能会有朋友反驳说我忽视忽略了中国内生市场，但这里更简单的事实是美国目前自己也有制造业，也有内生产业市场和消费市场。所以反驳不能成立。
这里我们得到的结论第一点是我们城市化总体目标可能到不了70%，因此支撑中国房地产行业的持续的旺盛的未来15年的需求当然不成立，因此依照70%目标，每年递进的城市化住房需求是不成立的。虽然我们没有明确提出第二个问题，即我们国家城市化水平顶点在什么区间，这个问题过于复杂，论证逻辑和论证论据，笔者都有心无力去组织，因此省略掉。笔者只有一个直觉数据，即我们的城市化顶点不应该超过55%（有点和美国战前城市化顶点区间一致，同时按照1:8的管理和市场来看，我们7亿人需要有55亿人的市场，加上内生市场，50亿人的市场总容量是需要的）。
（四）所有地产需求的描述中，第二个重要理由是人口红利。很遗憾，笔者没有完整的中国人口数据，但中国人口事实上的人口井喷区间是50—70年代中期，50年代是由于社会制度的变革，财富的平均分配导致的社会供养能力的增加而导致的人口的增长，这个极限在大跃进的时候得到体现；第二个增长区间是60年代和70年代早期，社会生产逐步恢复，土地供养能力再次增强，导致的人口大幅度增长。但进入70年代以后，计划生育导致人口恶性增长速度放缓，但因现代社会的特征是高出生率和低死亡率，因此50—70年代出生的人口的再生育高峰就是整个人口结构的高峰（54年—57年人口自然增长率为22.1%；57年—76年总共净增人口3亿多，自然增长率为23.6%，最高年份达到33.5%，考虑到50—70年代生育年龄的早期趋势，70年代早中期的人口井喷便可以理解，而本阶段正式计划生育开始出台并严格执行的阶段）。如果我们以76年最为最后高高增长年份，同时将现有婚育年龄的平均年龄设定为30岁，那么2006年将是我国人口最高的顶点，虽然最近人口普查显示我国人口高峰年龄还有两年才能到来，但考虑到人口老龄化以及50年代人口激增的社会现状，我国也将面临50年代增加的人口集中死亡阶段。因此短暂的人口峰值的推移，不能改变整个人口发展趋势的现状。从这个推断中，人口的绝对红利已经无法构成当前我国房地产产业的支撑的核心要素。人口红利的第二个方面是伴随城市化带来的人口转移红利，即在非工业化和非城市化的阶段，或者乡村社会，人口红利表现为总量恒定的红利，人口流动性极弱，因此由于人口流动延伸的流动性居住几乎可以忽略不计。但随着社会经济的发展，以及中国城市化和产业化的推动，人口流动性红利开始普遍呈现出来。依据人的社会属性和生物属性，人口流动主要年龄阶段主要集中在就业年龄阶段，按照当前普遍的就业年龄应该在25—60岁，但考虑到目前教育产业现状以及人进入50岁后的流动性动因减弱，笔者人口人口流动性的主要阶段应集中在18—50岁这个区间，这当中，如果我们加入经济因素，那么由于流动性导致的购买力主要集中在30—50岁这个区间。反推过去，按照我们前面的人口年龄结构的反推，流动性的人口红利顶点大概在2026这个时间段（实际情况可能更早一些）。
在讨论人口流动性对于房地产业的红利的时候，我们还必须要讨论中国的社会阶层结构以及中国的财富结构。相比于西方社会的橄榄型社会特征，中国的社会特征呈现出明显的二级分化特征，即我们常说的28结构，或者是37结构。也即尽管流动性人口的红利基数庞大，但实际能正常流动，且能产生流动性需求的人口总量是并不会太多。而这个红利在当今西方世界被证明是房地产市场持续存在的主要动力因素，并不是支撑房地产市场集中爆发阶段的动力因素。
（五）财富效应，对房地产行业来说，严格的说来，应该叫财富的增长带来的购买力效应。这个问题我们在前面论述中国的社会结构时候，已经进行过说明，这里将推论延伸出来就是中国的社会结构决定房地产行业的购买力结构。而这一点在现今的房地产调控领域的政策导向已经极为明显而充分的得到证明。
但房地产财富效应的问题并不能简单等同于中国社会的财富结构，也不能简单用中国人口结构或者人口红利，甚至是中国城市化进程来进行解释。在解释这点的时候，我们要加入一些历史元素来看待中国房地产市场的财富效应带来的购买力效应。
中国社会与西方社会最大的不同之处在于中国社会制度的稳定性大大超过了世界任何一个国家的社会制度，2000年封建制度的核心是土地制度的固话，即土地成为社会财富的唯一衡量标准，在中国封建社会里面，衡量一个人的社会地位和社会财富是以占有土地数量多少来恒定的，同时因为封建社会的私有化的合理合法性，土地的可继承性让中国产生了更多的土地拥有者的世袭家族。这种世袭的社会效应和示范效应的主要集中体现在社会的价值观上面，而当这种土地的占有上升到精神层面，那么他的效应基本就等同于宗教和信仰，这是解释我们当前市场对房地产市场痴迷的最重要的核心因素。
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