呼市房地产 商住两重天

　　本报记者 燕燕飞 王树天

　　随着国家房地产政策的不断趋紧和更为紧张的政策预期，直接导致住宅地产市场观望情绪日渐浓厚。国务院日前提出，房价上涨过快的二、三线城市也要纳入限购范围，作为二、三线城市呼市，究竟在不在调控之列，现在还不得而知。而与住宅地产相比，目前呼市的商业地产正日渐受捧，成为市民在高通胀下经商投资的一种形式，越来越受到追捧。

　　人均购建房支出缩水3/4

　　“我和爱人马上就要退休了，儿女都在呼市工作，一两年内有在呼市购房的需求，今年看了很多楼盘，中意的房子有，但是介于目前的形势，还是想等等再看。”家住土左旗的赵女士告诉记者。

　　其实，和赵女士持同样观点的人并不在少数。

　　国家统计局呼和浩特调查队的工作人员任智勇告诉记者，随着国家一系列房地产调控政策出台，呼市城镇居民持币观望情绪浓厚、购房意愿下降、购房更趋理性。据国家统计局呼和浩特调查队的抽样调查资料显示，2011年1-6月我市城镇居民人均购建房支出236.55元，比上年同期减少693元，同比下降74.56%，约缩水3/4。

　　在国家政策的高压下，与购房者的观望相比，投资客有的已经开始抛售手中的楼盘。

　　“我在赛罕区金宇文苑有一套147平方米的房子，3月份就开始委托中介机构出让了，看房子的不少，就是没有掏钱的。”一位不愿透露姓名的投资客告诉记者。在他看来，投资住宅地产的前景，不容乐观。

　　被资金卡脖的开发商

　　一面是城镇居民人均缩水3/4的购房款和愈来愈浓厚的观望情绪，而另一面则是银行捂的密不透风的钱袋子和高的吓人的民间融资利率，这让曾经“野蛮生长”的楼市停住了脚步，不得不开始认真地思考，前面的路到底该怎么走。

　　在一家大型房地产企业工作的贺先生告诉记者：“今年二季度以来，银行为了规避风险，已经向房地产业停贷了，即使用土地抵押也不行。资金链断了5个多月的房地产公司，正遭受着前所未有的挑战，不少房地产企业将目光转向小额贷款公司，而现在房地产企业要想从小贷公司获得贷款，利率将非常高，这种贷款，无异于饮鸩止渴。”

　　这两天，呼市的一家房地产公司老总，因为400万的现金急得团团转，贷款无望后，他将目光投向了民间资本。

　　可是，尽管他抱定了豁出去赌一把的心态，也难以解决燃眉之急。因为，民间资本表示，不管利息多高，也不会把资金投到住宅上。

　　贷款利率高，资金回笼难成为目前住宅地产企业的通病。而更糟糕的情况发生在一些手中压有多块地皮，坐等涨价的企业。市民的观望情绪也传染给了开发商，来自搜房网的信息显示，今年7月，呼市土地市场没有成交记录。

　　业内人士指出，呼市土地市场基于国家调控、保障房的征地计划的影响，开发商资金链紧张、回笼资金缓慢，在政策以及各种市场压力的影响下出现“拿地观望”状态，导致7月无土地成交。

　　呼市某大型房地产项目的副总武先生告诉记者：“虽然国家的房地产政策让房地产这个行业变得很艰难，也会淘汰一些企业，但这也给一些真正有志于从事房地产行业的、有实力的企业创造了条件。”

　　商业地产正在兴起

　　与住宅地产的“一潭死水”相比，呼和浩特市的商业地产正在逐渐兴起。

　　从目前来看，呼和浩特的商业中心主要集中在中山路，但也不难看出，新的长乐宫商圈正在形成，而东边的万达广场及其身后作为国内商业地产界“一哥”的万达集团，自然要在商业中心中分一杯羹。

　　新的商业地标正在形成，如意开发区在打造总部基地中推出的重点项目“西蒙奈伦广场”占地近500亩，打出的是城市购物公园的概念，建立呼和浩特东部经济中心。而玉泉区政府则通过引进沃尔玛、红星美凯龙等著名企业，誓要在嘉茂以南建立呼市的“南商业中心”。

　　呼和浩特的商业中心即将迎来“战国时代”，而每一个商业中心的身后，商业地产正在如火如荼地发展着。今年9月，西蒙奈伦广场的一期写字楼即将开盘，据开发该楼盘的西蒙奈伦置业有限公司的相关负责人介绍，虽然楼房还没有开盘，已经有一家公司签约，另外的多家公司已经开始了前期洽谈。

　　与商业中心的火热建设相比，专业商业地产市场毫不逊色，汽车城、汽配城、建材城、物流园等，许多以城或园命名的专业批发市场在呼和浩特市的二环以外兴起，这些专业批发市场的兴起，自然少不了专业商业地产商的成功运作。

　　今年6月16日，位于呼和浩特市南二环的华美国际汽配城开盘，开盘不到2周，售价7800元/平方米的近400个店铺便售出6成，开盘至今2个月的时间，没有售出的店铺只剩下不到20个。这样的销售速度，是今年的住宅地产业难以想象的。

　　一位业内人士指出，国家之所以限制房地产发展，是因为房地产价格虚高，价格虚高是因为投资型需求虚高，就是好多人在没有住房需求的情况下买好几套房，作为投资，造成房源紧张，老百姓住不起房子。而购买商业地产，本身就是商业投资的一种形式，应该得到发展。所以，目前国内许多原先开发住宅地产的开发商都转而开发商业地产。

　　房地产路在何方？

　　谈起房地产的发展方向，来自广州的商业地产开发商章博赫把房地产的未来总结成两个趋势，一个趋势是城市综合体，即以住宅为基础，以商业为依托，类似微型卫星城的城中之城。另一个趋势是精细化，住宅做住宅，高端地产就做高端地产，商业地产就做商业地产，市场逐步细分，而且逐步走向品牌化。

　　城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，在呼市，万达广场就是城市综合体的典型代表。业内人士指出，综合体不是商业+住宅那么简单，从很多方面可以看出，综合体将在一个城市的发展规划中承担着更重要的角色。

　　章博赫告诉记者，曾经在距离广州20公里的地方有一个小镇，开发商在那里建了大量的住宅。每天早晨，上百万人从这个小镇拥入市中心上班、购物，到了晚上，又有上百万人从市中心回到小镇。后来，城市的管理者发现，这样的规划并不科学，每天城市都在承受着巨大的交通压力，而城市综合体的建设是解决这种城市问题的方法。

　　另一方面，随着房地产行业的发展，行业的分支正在逐渐增多，房地产行业的从业人员越来越认识到，这个行业应该有专业的人来做专业的事，房地产行业的细分正在逐渐增大。另外，随着融资困难的逐步加大和政策的紧缩，一些小型的房地产公司将逐步面临着被淘汰的处境，之后便是整个房地产行业的洗牌。一些资金雄厚，实力较大的企业将专注于房地产行业的一个领域，做大做强，最终形成自己的品牌。

　　内蒙古社科院经济研究所所长于光军说：“住宅地产方面，以呼和浩特目前的形势来看，不确定因素还很多，许多政策因素还没有落地，所以形势还不是很明朗。商业地产，由于过去一直被忽略，所以现在正处在明显的上升期。呼市商业中心过去较为集中，有许多空白，随着城市的发展，这些空白将逐步被填补，形成多极化的商业中心。”

　　看来，限购令下的房地产业，并非无路可走。而是走向更加科学的发展模式，精细化和品牌化将成为未来房地产行业的发展方向。