2011年的楼市，可谓调控当道，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，这是一个房地产的转型时代，房地产的发展方向开始转变。
对楼价而言，“涨”还是“跌”，“拐”还是“不拐”，是一个问题，更是一场旷日持久的“拉锯战”。在今年开发商与购房者的角力中，政策天平频频向后者倾斜，但在如今C PI高涨，通胀压力加大，投资渠道缺乏的现状之下，楼价却仍然还有支撑，买家依然还在观望中煎熬。在调控依然从紧、保障房与商品房并驾齐驱的变局中，下半年楼市将何去何从？这个看似让人审美疲劳的发问，却依旧牵动人心。
二三线城市充当领涨“黑马”
“我现在每个月的收入就算不吃不喝，也买不起1平方米房子！”在乌鲁木齐长沙路附近看房的唐先生有些绝望，两年前，这个片区的房价也就1600元/平方米左右，而现在，已经找不到每平方米3000元以下的房子了。
投资者方小姐跟唐先生的感受正好相反。2010年初，她在乌鲁木齐新城区买的房子从2900元/平方米涨到了4000元/平方米，“但跟其它区域相比，这个涨速明显慢了，如果买在市中心，翻番都不止了。”
不难看出，如今乌鲁木齐的楼价让很多人在纠结着。
国家统计局昨天发布的七月“全国70大中城市新建商品住宅价格”显示，乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅已连续半年领跑全国各大城市，每月涨幅均在9%左右。与此同时，由乌鲁木齐带领的二三线城市“团队”越来越惹人注目，这个“黑马团队”的风头已经盖过一线城市。
戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文分析，一方面，限购导致房地产的重心转移到二三线城市，资金外流推高了当地楼价，另一方面，国家这几年高铁系统的发展升级，使一二线城市的联系更加便捷，引发出一线城市消费向二线城市转移。
统计局公布的数据也印证出这种转移。数据显示，过去半年里，丹东、赣州、襄樊、秦皇岛、长沙、牡丹江、兰州这些二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅均在5%以上，而北京、上海、广州、深圳七月出现了环比涨幅为零的转变。“现在，调控政策落实力度大的城市出现了观望，但落实松的城市影响并不大，支撑市场的还是二三线城市。”建设部政策研究室副主任王珏林接受南都记者采访时表示，未来控制二三线城市房价上涨的作用会很大。
资金库存压力大开发商滋生大危机感
枪打出头鸟，二三线城市限购说来就来。最为关键的是，政策调控呈现出的“不达目的不罢休”的态势。当楼价下降已成为一项维稳的政治任务时，开发商的危机感达到了前所未有的高度，买方对于楼价下调的预期也创下了历史新高，在这场旷日持久的“角力战”中，开发商的降价压力持续增强。
首先是库存压力。易居房地产研究院近日发布的最新报告显示，截至今年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，同比增长约18%左右，创阶段性新高。杭州、武汉、长沙、郑州4个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。
“2009年至2010年上半年，开发商对楼市前景看好，拿地热情高涨，除了在公开市场积极拿地外，二级市场拿地也很踊跃。”戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文分析，从拿地到开发，周期一般为一到两年，现在本应是推货高峰，但不幸遇上了限购打压，接下来中小开发商如果拿不到贷款，楼又卖不出去的话，放缓开发进度是必然的，甚至会有烂尾楼的出现。
与此同时，在央行持续加息及提高存款准备金后，开发商的资金压力开始显现。根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。
不过业内人士普遍认为，就目前整体而言，开发商的资金压力还未到危险程度，特别是标杆房企资金紧而未崩。北京大学经济研究所房地产金融研究中心主任冯科认为，今年开发商有压力，但不会如我们想象的那样大，“开发商在2009年那波反弹中获利率较高，自有资金的比例也有所提高。目前开发商平均的自有资金的比例在25%左右，而之前只有17%。”黎庆文则认为，目前压力最大的应该是那种没能上市，去年销售沉淀的资金量不多，又花了钱买地的那些中小房企。可以预见的是，随着有关部门对房地产信托等融资渠道日渐收紧，下半年房企自筹资金的前景难免令人担忧。
紧缩的货币政策也使买家感到压力，限贷及还款压力的加大明显影响到买家入市的积极性。近期一份涉及全国32个重点城市、涵盖一、二、三线购房人群的“中国购房者信心指数”显示，中国购房者信心总体指数为102.4点，较上一季度104.5点下降2 .3点，购房者实际购房积极性随着他们信心指数的降低而降低，有六成以上购房者选择推迟购房。在昆山、乌鲁木齐、长沙等二三线城市，买家再度降入观望，不少楼盘的销售中心门可罗雀，市场热度大降。
开发商抢跑下半年楼价松动可期？
压力之下，开发商积极寻求突围。2008年那轮促销潮中，万科主动降价成功谋得逆市扩张先机，类似的抢跑大赛在今年7月初二三线城市传出限购消息后，再度集中上演。
7月13日，龙湖在重庆推出了1000套优惠房源，包括重庆的10多个项目，有普通高层、洋房、别墅和商业地产，其中住宅最高优惠8%.7月23日，万科在深圳11个项目推出1万套房源获得每套5000元的优惠，涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列。7月30日，碧桂园十里银滩开盘，更是打出了全线产品7.5折的大旗，在业内外引起轩然大波。
与此同时，深圳、南京、重庆等地龙头企业也在加大优惠。中房信分析师指出，以万科、龙湖为首的多项目联动促销，对市场有风向标的作用。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，下半年中央调控的决心、方向和力度不变，下半年供应量增加，货币政策的影响对投资需求和刚性需求都有抑制，需求量的下滑加上供应量的增加，房价会趋于平稳，更多的项目会出现价格下降。
在开发商主动降价谋突破的同时，二手楼市场也在买家的观望中蕴酿着一场被动的“价格战”。根据广州市国土房管局的统计，广州十区1月份二手楼成交量为89.44万平方米，降至3月份的47.97万平方米，成交缩减将近一半，直到6月份，成交量方回升至54.84万平方米。在这期间，二手楼市场的卖家也相应经历着从“反价”到“降价”的转变。
市民张先生就是一例。他在岭南新世界的一套三房单位原本炙手可热，但在一系列调控政策的影响下，这套以160万元放盘的单位成了“鸡肋”，整整一个月只有三个买家看房。最终，张先生在中介的促使下将放盘价大降10万元，以求尽快脱手。
根据合富置业的数据显示，目前二手楼业主的放盘最高有了10%左右的价格松动。中原地产市场主任黄燕飞预测，下半年一手推货和降价潮会对二手楼市形成一定压力，议价空间或会进一步扩大。
楼价仍有支撑拐点论为时尚早
“拐点论”的声音又依稀传来。
黎庆文认为，楼价整体下行是肯定的，“现在不是探讨‘往下走’的问题，而是探讨加速下降还是缓慢下降的问题。”他认为，楼价有加快下降的可能性，未来受冲击最大的将是郊区盘，开发商要减轻资金压力，必定会采取降价促销营销手段。
但王珏林认为，楼价出现拐点是有条件的，一是下降幅度大，二是持续时间长。“现在这两个条件都不充分。未来楼价会不会出现下降，现在下结论还为时过早，理由不充分，证据不充足。”在王珏林看来，目前楼价的下降只是区域性的、阶段性的降价，“从北京市场来看，价格稳定和下降的都是外围区域，四环以内还没出现下降，市区楼盘很多没开，但对全市来说就是稳中有降了。”
在很多专家眼里，今年楼价面临的下降压力非市场原因造成，很大程度上是政策因素导致，而开发商所处的环境也与2008年截然不同，楼价下调虽是大势所趋，但这并不能否定当前楼价仍然存在有力支撑。
今年6月，国内居民消费价格指数(C PI)同比涨6.4%，创近三年来新高，多家机构更是预测，7月C PI或再创新高。“通胀依然存在，这便是楼价上行的一个重要支撑点。”顾云昌指出，有些城市虽然限购，但因为政策漏洞，买家仍有变通办法。而市中心板块，一些楼盘则会因高地价与高需求的因素获得价格支撑。
顾云昌认为，未来比较可能的是，有些城市房价下降，有些城市楼价走稳，“但出现全国性的降价潮可能性不大。”他认为，未来开发商所面临的情况不同也会采取不同的应对，新开盘的可能会把价格定低一些，但旧盘新推的就不可能把价格降得太厉害，打折让利并非绝对的取胜法宝。
《黄金楼市》认为
楼价若继续上涨则会继续招来政策打压，这一点已很明确；但与此同时，开发商资金压力、库存上升以及买家观望等多个因素逼降房价的态势也很明显。综合分析，未来开发商降价可能性正在逐步加大，突破点依然是外围区域，“领头羊”依然是大型房企。而在持续不见放松的最严调控下，无论是房地产业，还是发展商，都将进入转型时期。
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