任何政策上的风吹草动，都可能影响人们对房地产市场未来走势的预判。而任何一个政策风向乃至政策实施的闪失，也可能让房价调控功亏一篑
◆导报记者 王迎波 见习记者 戚晨 济南报道
10日，住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见。其中，房企哄抬房价最高可罚款3万元、开发商资质等级中前三个级别的注册资本均大幅增加，但四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元的两条意见引起热议。
面对《征求意见稿》中低罚款、低门槛等众多疑问，房地产市场似乎难题依旧。
3万元的“平衡术”
针对“3万元罚款”，经济导报记者联系到中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰。他认为，立法初衷再良好，执法态度再严肃，假如违法收益总是大于守法收益，那么违法冲动就不可能被抑制。扭转“轻罚立法”的倾向，已不能再拖。
罚款1万-3万元是个什么概念？中国房地产信息中心副主任于之恒解释道，目前全国100座重点监控城市的住宅平均价格为8874元/ 平方米，按90平方米算，一套房子的平均价格至少在80万元以上。换言之，罚款下限等于1平方米房子，上限等于3平方米的房子。
陈云峰表示，相信立法者不是不知道“守法收益必须大于违法收益”的道理。而“轻罚立法”倾向如此顽强，原因无非是以下几点：其一，受限于执法成本。相对于重罚，轻罚的执法成本要低得多，操作性也强。重罚因为涉及违法者切身利益，要求更缜密的调查和对于行政复议、司法审议的充分准备。其二，受限于事后监管习性。事后监管而不是事先监管，导致执法难以跟踪细节。细节的湮没又令责任方很容易卸责。其三，受限于利益格局的错综复杂。在这种情况下，轻罚成为一种“平衡术”。
3万元对于财大气粗的房地产企业而言，完全只是“毛毛雨”，甚至连“毛毛雨”都算不上。违法行为获利空间大、违法成本低，以牟利为第一目的的开发商恐怕很难拒绝暴利的诱惑，类似违法行为恐难杜绝。导报记者11日在济南丁豪广场遇见前来看房的徐哲，他认为，目前的房价动辄就上百万元一套，而3万元以下的惩罚显然相对过轻，威慑力度不够。他建议，可以按照单套或者销售额的比例来罚款。
注册等级还需细化
对于开发商的资质等级，《征求意见稿》中仍然分为一级、二级、三级、四级4个等级。前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛：一级资质的注册资本提高至2亿元以上；二级资质提高至1亿元以上；三级资质提高到5000万元以上。不过，四级资质开发企业的注册资本要求仍为100万元。
济南阳光100营销总监陶晓智表示，前三级资质等级开发商注册资本的大幅提高，使得开发企业的门槛有了较大的提高，此举有利于保留更多有实力的房地产开发企业。而四级资质开发企业的注册资本仍为100万元，这个门槛确实太低。尽管目前我国的房地产市场发展已经相对成熟，但四级资质的开发企业注册资本仍为100万元，主要是为一些小城镇的房地产开发企业留有一些发展空间，保证城镇化的发展。当市场发展到一定程度后，再考虑逐步提高门槛更好。
针对开发企业建设规模大小的问题，陶晓智建议，不同的区域、城市、项目情况都有不同，因此，应该再推出细化的规定。
暴利时代或将终结
青岛荣置地顾问有限公司董事长徐杰说 ，在即将进入房地产传统的“金九银十”之际，国家的房产调控政策已分外明朗。上个月召开的国务院常务会议分析了当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出了加大保障房建设、要求对房价上涨过快的二、三线城市实施限购等5条措施，这基本打消了市场对未来房地产政策走向的猜测。5条措施释放的信号很明确，就是向那些依然对房产市场抱有期待与幻想的人喊话，调控政策出现松动是不现实的，要想回到过往的房产暴利时代，几乎不太可能。
正是在这样的语境下，加之上半年持续的货币紧缩政策，房产市场俨然已失去了过往的牛气。中央财经大学管理与工程学院房地产经管专业教授刘玉章指出，房产开发资金捉襟见肘，而房产市场无论从价格还是交易量来看，都出现了一定程度的松动，房产调控俨然已现曙光。但当下调控房地产市场最大的风险仍在于，在持续的负利率和通胀预期之下，房产作为固定资产的保值增值作用也一直在被渲染，在这样的情境之下，房价特别是一些二、三线城市的房价，并未出现明显的下降趋势，这也让人不敢轻易对地产调控掉以轻心。而任何一个政策风向乃至政策实施的闪失，也可能让房价调控政策功亏一篑。
市场成熟任重道远
济南市保障性住房管理中心主任王浩告诉导报记者，房产处罚不是“逗你玩”，在目前的房产市场违规行为处罚体系下，如果不能通过提高违法成本来作为保障，不将问责处罚落在实处，试图通过调控来达到房产市场的理性和成熟尚任重道远。须知，此前一些地方的房价之所以呈现隔夜翻番、数千人抢几十套住房的疯狂局面，其实也正是处罚无力的后果。在房地产市场，一个不断被重复的常识是，房价的走向不在于出台多少政策，而在于政策真正能得到不折不扣的落实，而政策落实的重要一环就在于处罚与问责。
陈云锋表示，一个成熟的市场，理应是在确保正常利润的情况下，通过处罚规制，确保市场行走在有边界的良性发展道路上。在当下这个熄灭房产引擎，逐渐挤出房产泡沫的过程中，尤其需要重锤的处罚，以使脱缰的房产价格回到正常的市场轨道上
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