地产业冀望金九银十 8只龙头股最具价值

房地产业回暖 冀望“金九银十”

　　受宏观环境影响，7月房地产投资额环比出现年初以来最大幅度下滑。与此同时，由于近期开发商放缓推盘进度，7月单月销售面积环比大幅下滑，行业销售回暖有待“金九银十”出现。

　　经适房建设有望保持增势

　　归功于前6个月房地产开发投资稳步增长，1-7月份，投资完成额达31，873亿元，同比增长33.6%，维持11年平均水平。受宏观环境影响，7月当月房地产投资额环比出现年初以来最大幅度下滑。1-7月，住宅开发投资中，经适房开发投资同比增加4.7%，增速虽略有下滑，在保障房政策扶持下，经适房建设有望下半年保持增长态势。11年以来，办公楼及商业营业用房投资保持较高位增速，在“限贷”、“限购”等调控政策不放松背景下，商业地产的发展环境更为温和，也是未来房地产发展的一个重要方向。

　　2011年1-7月，房地产开发投资累计完成额达31，873亿元，同比增加33.6%，同比增速上升0.7个百分点，房地产投资同比增速仍然处于2010年以来的高位水平，且在7月出现小幅上扬。7月当月房地产开发投资额5，623亿元，环比下降了25%，为今年以来，房地产投资环比最大降幅。

　　2011年1-7月，住宅产品开发投资累计完成额22，789亿元，同比增加36.4%，同比增速上升0.3个百分点。当月来看，7月住宅投资4，149亿元，环比下降22%，自今年3月份以来，住宅当月投资额首次出现负增长。住宅开发投资中，1-7月，经济适用房开发投资累计556亿元，同比增加4.7%，增速下滑，但仍高于2010年平均水平。

　　1-7月，办公楼开发投资完成额累计1，286亿元，同比增加30.9%，商业营业用房开发投资完成额累计3，807亿元，同比增加37%。年初至今，办公楼与商业营业用地投资增速处于高位，商业地产保持稳定增长。

　　房地产行业：仍具估值优势 处于中期筑底阶段

　　2011年1-7月，全国完成房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%，增幅比上月上升了0.9个百分点。房地产开发投资增速本月略有回升，我们估计是保障房集中开工所致。我们维持由于基数原因，预计全年房地产开发投资增速会维持在30%以上的较高水平的判断。

　　全国房屋新开工面积增速在经过2个月的小幅下降后在本月再次回升，我们认为是保障房建设提速所致，符合我们上月的预期。下半年由于保障房项目的集中开工，预计房地产新开工面积增速趋稳的概率较大。

　　1-7月，全国商品房销售面积52037万平方米，同比增长13.60%，增速比上月提升0.7个百分点。商品房销售额28852亿元，同比增长26.1%，增速比上月提高了2个百分点。从7月单月来看，由于季节性原因，一般7、8月份是销售淡季，因此，7月份环比销售面积和销售金额都出现了下降，但同比却增长了19%和37.5%。全国商品房成交量已经连续4个月实现同比增长，显示出今年年初实施的“新国八条”调控政策的效果已经逐步得到市场的消化，也显示出宏观调控之路依然漫长。

　　由于全国商品房市场成交量增速连续3个月同比出现了回升，我们在上月曾经提醒投资者政策压力随时可能加大，果然，7月份国务院常务会议上通过了在房价涨幅过快的二、三线城市进行限购的政策。眼下，7月份的数据显示，商品房市场的成交量增速水平已经连续4个月出现回升，同时，虽然二、三城市的限购名单和具体政策措施尚未明确，但考虑到近期国际金融和经济局势的动荡加剧，以及国内经济减速的情况，我们认为，从种种迹象上显示，政府对房地产行业继续加压的概率在减小，维稳可能变成下一阶段房地产市场调控的主要方向，即政策力度保持相对稳定，既不放松也不增加。

　　总体上，我们认为地产股在目前仍然具有的估值优势，在政策加压概率减小的预期之下，地产股的投资风险在减小。我们维持地产股仍然在中期筑底阶段的判断，维持对房地产行业同步大势的投资评级，同时建议投资者可以考虑逢低介入地产股，波段操作。