国泰君安：房地产，库存压力下的降价促销动力

本周一手房销量单周环比：整体环比下降8%，其中一线城市下降17%，二线下降6%，三线持平。一手房销量单周同比：整体同比上升 8%，其中一线城市下降6%，二线城市上升26%，三线城市下降3%。一手房销量年初至今累计：整体同比上升5%，其中一线城市上升4%，二线城市上升6%，三线城市上升4%。一手房价格：整体成交均价环比上升3%，其中一线城市上升7%，二线城市下降1%，三线城市下降1%。本周二手房销量：二手房销量环比下降 30%，同比下降48%。目前二手房销售普遍较一手房更差。本周二手房价格：二手房价格环比下降 7%，同比略升1%。随着一手房价格往下调整，部分二手房业主主动降价的意愿也越来越强烈。
库存水平：15 个典型城市一手房整体平均可售面积环比持平，同比上升34%，相比2010 年4 月低点上升46%。去化时间：目前15 个城市的一手房平均去化时间从年初的9 个月上升至17 个月，环比下降2%，同比上升9%。板块估值安全边际：A 股主流公司11 年PE13 倍，RNAV 折22%。一线11 年PE10 倍，RNAV 折22%；二线11 年PE13 倍，RNAV 折24%；三线11 年PE12 倍，RNAV 折11%；地产+X11 年PE13 倍，RNAV 折27%；商业地产11 年PE17 倍，RNAV 折28%。
基本面下半年或中期判断：库存、可售存货显著上升，去化继续下降，房价适度下降，销量增速下降，商品房新开工和投资增速下降；龙头公司销量大幅跑赢行业，销售、土地储备、在建等市场份额大幅上升；保障房开工和投资同比大幅增长，能延缓但不能扭转行业下降趋势。
库存压力加剧资金链紧张，开发商降价促销加快销售回款。惠州碧桂园·十里银滩大幅降价促销，北京大量开发商在售项目成交签约率低于30%，深圳、南京、重庆等地龙头企业加大优惠。
维持 7 月中旬调研综述报告中短期板块震荡调整的判断，龙头公司7 月销售受到推货量暂时下降及政策预期影响会有所下滑。
维持中期战略性看多的积极观点，行业增持评级。政策面维持严控，基本面适度调整在先、政策面回归正常和局部放松在后，龙头公司强者恒强。推荐高周转和销售超预期龙头（保利、首开股份、万科、金地、招地、华侨城等）、兑现X 预期能力强的地产+X（新湖中宝、宝安、建发、黑牡丹等）。