第一是城市化和工业化的发展，仍然在进行当中，在城市化当中，我们如何发展房地产，房地产和城市化的关系是什么，这个恐怕要弄清楚，我觉得城市化和工业化依然是我们中国今后经济发展的主要动力，这两个"化"对经济发展的作用是不一样的，我觉得在整个城市化发展过程当中，房地产作为解决住房问题的行业，它的任务仍然很艰巨，作用仍然很大。这是第一点。
第二点两调，哪两调呢？一个是调整经济结构，一个转变经济结构，转方式调结构中，房地产也应该发挥作用，同时两调对房地产的发展，既要把市场调整到健康发展，又要调整我们房地产结构，转变房地产发展的方面，我们的任务是什么，我们作为社会责任企业应该要适应这两调。
第三个是两型，中国建设两型社会，一个是资源节约性，一个是环境友好型，房地产是一个资源耗费很大的行业，对中国的环境影响也很大，所以我们在两型社会建设当中，房地产的责任，房地产的所作所为对我们的两型社会建设影响是很大的，我不一定概括得很全面，就从两化两型两调来看我们整个"十二五"中发展的背景，我们可以看到房地产企业应在遵循"十二五"的要求，转变发展方式，调整经济结构，简单的说就是转型。
第一个是宏观层面的，行业层面的，我们的行业，我们的市场转型，其中有一个很大的转型，我归纳了六个方面的转型，最重要的一个方面的转型，就是我们房地产原来追求的目标比较单一，就是经济目标。
顾云昌认为：实际上我们房地产的启动，和我们实际上经历的房地产发展历程都应该清楚的看到，中国的经济要靠房地产来启动，要靠房地产起到很大的作用，无论是本世纪初的上届总理朱鎔基提出的理念也好，还是现在也好，我们现在对外开放加入WTO，还是对内的住房改革，都对中国的影响是很大的。
我们过去的若干年当中，特别是08年遇到世界金融危机之后，又一次启动房地产，使中国经济得到发展，我们很大程度上依靠房地产发展，现在在整个产业转型当中，我们整个房地产发展的目标和任务当中，从比较单一的经济目标正在转向从双目标，甚至三目标。就是我们房地产发展兼顾两个目标或者是三个目标，两个目标就是既要考虑经济目标又要考虑社会目标，对和谐社会的建设，对民生问题，房地产的重要性恐怕要更加突出来，甚至要放在经济目标之前。
三个目标还有一个环境目标，环境目标就是两型社会的要求，这是一个很大的转型。这是一个很大的转型，另外一个就是我们企业和产品的转型，那么企业转型当中，一个就是大家看到的，包括你们在内，你们做到的"三信"，除了过去大家比较忠实的商业地产之外，现在的旅游地产等等业态的布局，你们刚才说的郫县中信蜀都的开发就是一个综合体的概念，就是把城市运行和我们的房地产结合起来，更宽的产品意识，还有布局，布局是从大都市向全方位的布局，这也是适应了这样一个转型，当然产品转型方面，从原来不那么讲绿色的，到现在讲的绿色地产，甚至于我们的产品形态，从过去的毛坯房逐步的转向现在的成品房等等。
顾云昌指出：房地产企业在这个要讲市场的转型，又要讲企业和产品的转型的改革当中，如何适应这样一种国家宏观经济层面的变化，和行业目标发展任务的转型变化，以及城市化当中，居民日益增长的住房需求，以及我们发展当中的对多种业态的需求，特别还要考虑到我们现在整个房地产在社会当中，房地产行业在社会当中的地位和形象，如何来梳理好的形象。
这就是今天提出社会责任的一个背景，我想中信地产作为一个国有企业，作为世界200多强，而且这几年成长也很快，我们每年也搞一个几百强的排行，我们中信地产是排在第十几位，去年的销售380多亿，这样的一个企业，这样一个央企，如何来更好的承担社会责任，刚才听了我们公司领导的介绍，我还是受鼓舞的，也是我们的企业家们，没有忘记社会责任，而是牢牢的记住了社会责任，特别是我们的央企，在这样的环境当中，我们的社会责任更加体现出来，更要上升一个高度。根据我们的理解，讲社会责任，进企业公民是我们许多企业家们非常关注的一个问题，我们的媒体也在聚焦这个报道，当然我希望我们的媒体报道，既要揭露房地产的问题，也要肯定房地产在开发当中的一些成功的案例。
顾云昌表示：作为一个企业公民应该要承担起七个负责，这样才是一个合格的企业公民，因为我也做过一些企业公民的研究。
第一个负责就是对消费者负责，我认为这是第一位的，因为你所有的商家，所有的企业，最终生产产品都是卖给消费者的，提供给消费者的首先我们提供的产品要对消费者负责任，这个产品有两类，一类是物质产品，一类是服务产品，物质产品就是房子，就是社区，就是综合体，甚至一个中小城市的开发。如何为老百姓盖好房子，盖性价比好的高的房子，这是我们社会责任的第一位，讲到性价比问题，大家都知道，性价比要高，不光是一次性的性价比较高，一次性的性价比就是说我现在买这个房子，你的价格和性能之间的关系老百姓一看就知道，而且还有全社会的性价比，还有几十年一百年的使用的性价比。因为现在的费用50%都是运行当中的费用，如果这个运行的成本省了，对房子的性价比是很高的，不仅要考虑房子的性价比，社区的性价比也要考虑，你们也提出了"四心"服务，这也是符合负责产品两方面的问题。
第二个就是对我们的股东负责，你搞了半天，企业股东亏本了也不行，我们要提高经营的效果，我是这么看的，作为一个国企来说，你给政府上交更多的利润汇报，我觉得这个是重要的，如果丢掉了这个，我觉得你的社会责任也没有，因为企业就是要盈利，但不是唯一盈利。
第三个就是要对员工负责，关爱员工，我看你们也提到了，你的企业文化引导的怎么样，你对员工的关心，你对员工发展成长培训待遇等等，我觉得一个好的企业，肯定是有凝聚力的企业，肯定是对员工的生活和他的发展成长是很关怀的，这个方面我看你们企业做的也很好，这里头都有介绍。
第四个负责我认为就是对供应者的负责，因为我们的产业链很长，我们产业链上面既有为我们提供材料的行业，也为我们提供资金的银行等，一个有社会责任的企业是讲诚信的，互相之间很信任的，绝对不可能拖欠农民的工资，工程款等等，这个方面我认为也很重要，当然对银行的债务问题，你们也是中信集团的，我想你们这方面肯定是很注意的，特别是现在资金链紧张的环境下，对供应者，特别是对金融供应者的关系非常重要。美国的评级标准普尔降了一级，引起了世界很大的轩然，你如果信用搞不好，别的企业就不一定会和你合作，所以供应者很重要。
第五个就是对政府服务，政府就是纳税，上缴纳税，和政府之间的融洽，房地产的资金量很大，你不能违规，更不能拉干部下水，这个很重要，有许多地方的干部出了问题，恐怕都和土地有关系。所以如何和政府搞好关系，这对企业也会发挥良好的作用。
第六个方面就是对社会负责，大家都知道了，慈心善举这是最典型的，我看到中信公司在第一时间，比如在"5.12"汶川地震当中发挥的作用，新区建设当中你们是第一个小区，后来在玉树当中，在海南岛当中都看到了这个。我相信我们的企业家，通过我们上次万科老总的言行，尽管他最后还是捐助了不少，最后好象新闻发言人言辞不当，引起了很大的反向，所以你的言行也是要体现社会责任。
最后就是对环境负责，如果谁注意了绿色地产，谁注意了隔热保温，谁就具有可持续发展，什么叫可持续发展，现在发展，将来也发展，什么叫不可持续发展，就是现在发展把资源用光了，环境破坏了，我们后辈就无法发展。
从这个方面来看，我觉得中信地产，特别是从你们07年以后特别的重视这个方面，我也是忠心祝福中信地产取得这些成绩，也希望你们继续发扬，使企业从自身做起，改变行业的自身的形象，不要老是盯着涨价，如何把好的产品性价比提高了，各方面负责任了，我们的形象也改变了，其实房地产也必须为中国经济社会发展做出很大的贡献，由于某一些企业或者是某一种市场环境造成了今天的情况，其他行业讲社会责任，我们地产也要讲社会责任，我非常赞赏今天的做法。
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