朱震山答记者问 商业地产过热待冷却

在“双限”的推动下，商业地产异军突起，以迅雷还不急掩耳之势迅速席卷了整个楼市，使房地产企业找到了一处避风港，然而面对由此带来的一系列的问题，又令我们不得不对商业地产的未来充满了担心。针对二三线城市在人口和经济不及一线城市的情况下如何力挺房价上涨？商业地产被示警前途是否还一片光明？豪宅价格下降是受何影响？许多的问题摆在我们的面前，因此我们请教了中国城市发展协会副主席朱震山，请他来为我们逐个解答。

二三线城市县级区域将成新热点

一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。

记者：今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。与最近几个月的情况类似，房价上涨较快的城市仍以二三线为主。在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下，二三线城市何以力挺房价上涨?

朱震山：由于一线城市受到限购政策的影响，成交量下降，市场趋冷，房企开始新一轮的洗牌。正是在这样的背景下，恒大、万达等一线房企纷纷登陆石家庄。一线房企的到来不仅带来了先进的建筑理念、开发模式，其高品质的产品也在提升二三线城市房地产的整体水平。

同时，目前在我国投资渠道比较单调，很多人还是愿意选择购买房产来保值自己的资产。一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。

在开发商、购房者同时转移到二三线城市时，二三线城市房地产开发和投资快速升温。开发商希望炒热这些地方的楼市获得流动资金，弥补一线城市的疲软，购房者也希望获得投资楼市达到资产保值增值的目的。这个时候，政府已经出台二三线城市的限购政策，如果政策执行力度到位，二三线城市的房价一定会受到抑制。

记者：房价上涨的势头从一线城市传导到二三线甚至三四线城市，那么这种势头会传导到县级区域吗?

朱震山：县级区域目前还普遍处于房地产发展的初级阶段，存在家属楼、单位楼升级置业需求，县级区域将成为楼市发展的下一个热点。

总的来说，县级区域的需求还是比较旺盛的，对房价也能形成一定的支撑。此外，随着经济的发展、物价的上涨，房价也会随之上涨。

信托收紧房企融资雪上加霜

房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。

记者：继银行信贷和股市融资收紧之后，房地产信托也有收紧的风险。最新消息称，部分信托公司已经暂停了房地产信托业务，而部分银行也在实际操作层面叫停了该业务。信托融资收紧将对房企产生何种影响?

朱震山：房地产企业最重要的生存命脉就是资金，融资受到一轮又一轮遏制，房企自然受损严重。对于房地产企业而言，原有的主要融资渠道银行贷款在一轮轮的调控中、一次次的上调存款准备金率后，已经缩减得所剩无几。除了保障房项目外，实力雄厚、信誉良好的房企还能获得一些贷款外，其他开发企业基本拿不到贷款。

商业地产发展过热遭到警示

住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。

记者：近日，银监会主席刘明康公开表示，要加强对商业地产抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。此前召开的银监会2011年第三次经济金融形势通报分析会议，也强调了商业地产抵押贷款的风险，还第一次对商业地产抵押贷款提出风险警示。商业地产本轮高涨行情即将触发管控临界，遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗?

朱震山：住宅类产品的调控导致资金流入商业地产投资领域，这是很正常的一个过程，不过，过度集中就会出现过热。经济的发展也需要越来越多的商业地产，警示只是让商业地产的发展速度控制在符合市场规律之中。

商业地产的成功与否，牵涉到的方面比住宅要多得多。商业地产的发展主要依靠产品自身核心竞争力，先进的主题商业模式设计、先进的商业物业运营管理，以及符合市场的商业类型包括优质写字楼，商铺等都尤其重要。

判断商业地产是否过热，首先看，是否出现市场饱和。其次看，商业地产运作是不是专业人士在运作。也就是说商业地产的投资比较专业，许多非专业投资者进入，导致商业地产发展的风险加大。

豪宅降价缘于买家减少

豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。

记者：广州作为我国的一线城市，豪宅业主惜售情绪一直较高，新增盘源较少，价格一直坚挺。可是如今，豪宅盘的价格却开始出现松动的迹象，若遇上急需资金周转的业主，降价幅度更大。您认为是哪些原因松动了价格?

朱震山：豪宅价格要分一手房和二手房两个市场来看。如果是二手房市场，影响豪宅价格的最主要的还是房地产调控的大背景。此外，豪宅的投资前景，资产保值等因素也在影响市场走向。豪宅购买者基本上都是改善型需求者，很多人已经有了不止一套房产。那么在限购又限贷的严厉调控下，豪宅买家就会大大减少。在客源减少的情况之下，豪宅的价格就会开始出现松动。

而在一手房市场中，开发商主动降价的则很少。在豪宅市场中，开发商普遍认为购买的人群就那么多，而且也比较固定。房子涨价，购房者不一定不买，房子降价，也许肯定会不买。因为豪宅产品不同于一般的普通住宅，豪宅一般占据城市的黄金地段，周边配套设施齐全，装修考究、奢华。豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。不过随着房地产调控逐步深入，一些小的房地产企业也可能由于资金链的问题，出现降低价格的情况。

记者：这种势头会扩展到普通住宅吗?

朱震山：国家紧密的调控政策对房地产市场的影响还是很大的，主要集中在资金回收和融资渠道上，对价格的影响应该会逐渐显现。普通住宅市场可能会出现新入市楼盘降价的状况。因为已经入市的项目，如果在现阶段降低了价格，那么就会对先前已经购买了房子的业主造成一定的影响，而新入市的项目则没有这方面的压力。