三四线城市改写中国楼市版图

　　7月27日，中国房地产测评中心、中国房产信息集团发布了 《2011年中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单，引发了各方关注，被与会的上海市房地产行业协会常务副会长赵龙杰称之为开发商所亟需的开发指南。

　　时至2011年中，中国楼市调控 “棋到中盘”。在当前中国经济增速放缓、通胀压力较大的情况下，调控成效初显，但新问题也频频出现。除了成交量阶段性下滑，一些城市房价上涨压力仍然较大。 7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。

　　研究报告认为，这是对三四线城市房地产市场的一种警示，也从一个侧面折射了各具特色的经济体系和经济发展水平的差异，决定了不同城市在经济波动周期上的差异，从而在房地产发展进程中出现差异。在持续发力的调控政策作用下，相对于一二线城市而言，三四线城市的房地产发展空间受到了更多的关注。

　　与会的易居房地产研究院院长张永岳教授等专家认为，当前在一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力。

　　“十小龙”脱颖而出

　　发布会上，中国房地产测评中心副主任孙斌艺博士介绍说，测评中心通过对我国东部、中部、西部和东北部四大区域的251个建制地级城市的研究，推出了“三四线城市房地产发展潜力100强”榜单，对不同区域三四线城市房地产发展潜力进行深入分析，剖析不同类型城市房地产市场发展情况，从而透视三四线城市房地产发展脉络，发掘发展潜力强、成长势头佳的城市。

　　公布的榜单显示，山东省烟台市占据榜首，福建省泉州、广东省东莞分列二、三位，四至十位依次为江苏省南通、河北省唐山、山东省潍坊、淄博、威海、内蒙古包头和山东省东营。中国三四线城市房地产发展潜力 “十小龙”脱颖而出。

　　除包头之外，其余9个城市全部位于东部区域，其中山东占5席。东部区域在城市规模、经济增长速度、城市基础设施、城市建设投入、居民收入和生活水平等多项指标明显优于全部三四线城市平均水平，房地产市场相对成熟，刚性需求比重较大，市场发展空间仍然非常大。而近年来，国家对西部地区经济发展扶持力度较大，西部城市经济发展迅速，区域内城市规模和实力方面也有很大的提高。

　　“新兴百强”成为引擎

　　三四线城市“百强”作为“新兴百强”，在经济规模、经济增长速度、城市基础设施、城市建设投入、居民生活水平等多项指标中明显领先于全部三四线城市平均水平，如GDP均值达到全部三四线城市平均值的1.51倍，人均GDP也达到1.36倍。百强城市整体实力的增强，基础环境的改善为房地产市场的发展提供了良好的基础，为城市房地产发展提供了更强的引擎效应。低成本、高回报使三四线城市房地产市场潜力逐渐凸显。近年来，已有多家标杆房地产企业先后布局三四线城市，抢占先机。

　　研究报告认为，近年来，随着我国城市化进程的不断深入，以“新兴百强”为代表的三四线城市整体实力大幅提升。经济的持续增长、城市基础设施建设等城市硬件快速发展，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。而三四线城市在中国经济快速、健康发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。

　　在楼市的新变局下，不少在一二线城市从事房地产开发的企业，审时度势，整合资源，提高核心竞争力，向三四线城市进行战略转移。三四线城市成为新的开发热土，将改写中国楼市新的版图。

　　研究报告还认为，三四线城市在市场规模、市场类型、发展阶段及市场发展的驱动因素诸方面存在较大差异，各城市应充分掌握自身发展特点，因地制宜地制定发展战略策略，有效控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。

　　中西部小城潜力大

　　研究报告将全国251个三四线城市划分为市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段四个类别。

　　目前，处于萌芽阶段的城市大多为经济规模小、城市建设水平低的中西部城市。尽管城市整体实力相对较弱，且发展速度也并不理想，不同城市亦存在着各种限制因素。而事实上，部分萌芽阶段城市房地产也正在启动发展中，目前，处于萌芽阶段城市房地产投资增长率略快于GDP增长率，但房地产投资增长率远远落后于其固定资产投资增长率，这表明尽管处于萌芽阶段的城市房地产市场对于经济发展的带动效应相对较小，城市处于城市建设的快速发展时期，随着城市建设和城市化进程的逐步深入，这类城市房地产市场发展速度将逐步提升，具有较好资源的城市将从中脱颖而出。

　　若资金或置业需求能够被引导进入这类城市，从而充分发挥市场潜力，其发展速度势必大幅度提升。但这种引入必须基于对城市房地产市场发展基础的准确判断，根据其发展的不同动因应制定不同的引导策略。在我国城市化进程的大潮下，处于萌芽阶段的城市应该主动了解城市发展基础，找准发展路径，从而把握市场机遇，推进城市发展。

　　研究背景

　　三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用。随着我国经济社会进一步发展，目前尚处于较低发展阶段的占中国城市大多数的三四线城市，将成为未来城市发展的主体。

　　《2011年中国三四线城市房地产市场发展潜力测评研究报告》聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力。所谓房地产市场发展潜力，是指该城市在未来一定时期内（至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展（包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。

　　《2011年中国三四线城市房地产市场发展潜力测评研究报告》采用结构化分析模型，应用了主成分分析法、德尔菲法和组合评价法等对城市房地产市场发展数据进行测评，综合评价后得出客观、科学的评价结果。通过客观、科学地评价三四线城市房地产市场的发展程度、发展类型和发展潜力，帮助广大三四线城市认识自己的市场发展状况，了解其优势和劣势，制定恰当的发展策略；通过综合分析，了解区域市场发展的均衡程度，帮助政府制定宏观调控和市场发展策略；通过比较分析城市房地产市场的结构和特点，帮助投资者了解三四线城市的房地产市场发展潜力和地位，正确地进行投资规划；也可以帮助银行等金融机构辨别不同城市市场的风险，提高其投资成功率，降低投资风险。

　　《2011年中国三四线城市房地产市场发展潜力测评研究报告》以251个建制地级城市为研究对象。由于目前三四线城市的定义尚无权威划分方法，该研究根据城市房地产市场的相对发展水平确定研究对象范围。在我国所有建制地级城市中剔除西宁、兰州、银川和拉萨以外共计32个直辖市、省会城市和计划单列市，另外剔除房地产市场发展比较成熟的无锡、苏州和佛山等3个城市，最终确定测评研究范围的三四线城市共计251个。在此基础上，发布《2011年中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》。