朱中一：房地产发展需要长期目标规划

任职建设部政策法规司副司长、建设部办公厅主任、中国房地产业协会副会长的经历，参与过多项房地产政策、制度和规划的研究制定工作，让朱中一转战于政府主管部门与行业协会之间。7月14日，朱中一接受记者专访时表示，未来中国房地产发展需要中长期的目标规划。
　　
　　记者：你长期从事房地产制度、规划的研究工作，对于中国目前的房地产发展规划，有何看法？
　　
　　朱中一：坦白地说，目前中国房地产业缺少明确的发展目标。国家在“十二五”规划中，提到要“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局”，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。尽管这些对未来中国房地产业的发展做出了一个基本的规划，但是我认为，住房和城乡建设部仍然应该出台一些新的文件，为未来房地产业的发展制定一个比较明确的目标。作为行业协会，我们也希望能够在这方面提供一些建议。只有目标明确了，并且紧紧围绕这些目标进行创新，中国的房地产业才能健康发展。》》》时评：成本公布 开发商好傻好天真
　　
　　记者：你认为现阶段房地产发展的目标应该包含哪些内容？
　　
　　朱中一：关于这个问题，中国房地产业协会曾做过大量的研究工作。我认为可以从以下几个方面考虑：首先，住宅建设要满足不同人群的需求，要建设不同种类的住宅。既要通过保障性住房解决基本的保障需求，也要通过商品房满足不同层次的住房需求。因此，商品房建设中高端住宅与中小套型住宅要同等对待。
　　
　　其次，要进行结构调整，重视多种业态的发展。除了住宅，商业地产、老年地产、旅游地产等多种业态都要发展起来。其中，老年地产是一个值得重视的方面。现在中国社会的老龄化速度很快，国家也高度重视这个问题。回良玉副总理曾提出要建立六个体系以适应老龄化，其中一个就是老年人的宜居环境体系。所以，现在的住房设计、创新，都要符合未来老龄化的需求。
　　
　　最后，要调整房地产开发的建设模式。目前国家正在进行产业结构调整和发展模式的转型，房地产业的发展也要适应这一特点，进行开发建设模式的转型。我认为可以从两个方面着手，一个是设计建设中的环保问题，另外一个是产业化问题。
　　
　　记者：既然目标规划对房地产业如此重要，那么怎么才能制定出合理的发展目标？
　　
　　朱中一：要制定发展目标，必须先对目前的需求进行全面掌握、了解。未来的规划肯定是要满足人们需求的，因此我们如果连需求是什么、有多大都搞不清的话，就没办法进行中长期规划。即使制定出来了，也是没有根据、不科学的。
　　
　　记者：目前，我国的住房需求主要有哪些？
　　
　　朱中一：对这个问题现在还没有一个明确的统计。根据现有的一些资料，目前中国住房需求中，新增需求大约占40%，改善性需求占30%左右。改善性需求是目前住房需求中很重要的一个部分，它包括了两块：一个是旧城改造、农村改造带来的改善性需求，另一个就是城市居民住宅功能、面积改善带来的需求。
　　
　　虽然现在我国80%以上的家庭拥有自己的住房，但是其中相当大一部分是1998年房改时获得的房子。这些房子的功能、面积已经难以满足现在人们的需要，改善性的需求就产生了。但实际上，这部分的改善性需求可以通过对既有住宅的改造来实现，这样能够为国家节省大量资金。所以，这又回到了我前面说过的那个问题，要对我们现有的需求进行调研，有了确切的数据，才能对今后的需求做出预测，各种规划、制度的制定也才有依据。