高收益雾里看花房地产信托这样理

“6月份全国的CPI（消费者物价指数）同比上涨6.4%，一年期定存利息才3.5%，现如今是负利率时代了，再不寻找投资机会，钱越放越不值钱了。”最近，有不少投资者发出这样的感慨在CPI一浪高于一浪的推动下，抗通胀、资产保值增值的需求愈加旺盛。上半年备受热捧的房地产信托理财产品投资，也因近期监管政策频出，让投资者对其合法 性 和风险管控能力产生了质疑。　　一方面是对高风险的忧虑，另一方面又是高收益的诱惑，投资者再度陷入房地产信托理财“雾里看花”的境地。　　根据用益信托研究所的统计数据显示，今年上半年投资于房地产领域的信托产品规模为890亿元，占全部集合信托产品41.22%。近几个月市面上平均每周都有五六个房地产信托产品发行。　　目前房地产信托产品可分为两类：一类是固定收益类，另一类是股 权 投资类。前者主要是通过向项目公司发放信托贷款、受让融资方所持有的债 权 等形式开展，在产品到期时由项目公司向信托计划支付本金和利息。因此这类产品在发行初期就有明确的预期收益率，期限相对较短，风险相对较低；而后者一般没有明确的预期收益率，通过股 权 投资项目的开发建设，享受项目股 权 分红的同时，与开发商 共 同承担风险，期限相对较长，风险也高。目前市场上 共 发行的约350款房地产信托产品，绝大多数都属于收益相对固定的产品，期限通常在1到2年，预期年化收益率从8%到12%不等。但真正股 权 投资类的产品并不多见，目前被广泛关注的一款信托产品——“安城1号房地产基金集合资金信托计划”，可以算是真正的股 权 投资类房地产基金信托产品。作为平安信托和绿城集团联手打造的一款房地产投资基金信托产品，该产品期限5年，整体运作期间，双方 共 同作为基金的管理人包括参与项目管理、对项目公司经营实施监管等，绿城集团主要负责寻找种子项目以及后期操盘开发。　　尽管类似安城1号的房地产基金类产品参与的是房地产开发的投资行为，投资收益想象空间较大，但毕竟该产品是一款股 权 投资型产品，项目的收益客观上受市场环境、宏观政策等影响，投资风险必然存在。　　为此，投资者选择股 权 房地产信托产品时要留意四点。　　首先，是衡量自身的收益要求及风险承受度。投资者需要明确自己的风险承受度，如果您是一个稳健的偏保守的投资者，那么就不适合选择真正做股 权 投资的房地产信托产品，因为这类产品风险较高。　　其次，要挑选发行机构。要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司，着重考量公司综合实力、房地产投资经验及业务累计规模、过往的投资表现等。建议投资者可参考用益信托工作室发布的2010年信托公司综合实力排行榜，尽可能选择综合实力靠前、开展房地产投资业务较早且累计规模较大的信托公司。　　第三，要看 交 易对手。要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产信托产品的还款来源多来自于项目销售回款，项目质量及操盘开发商的资质显得尤为重要。　　第四，要看产品结构。投资的首要目的是投资资金的安全 性 ，再是投资收益。因此房地产信托的产品结构设计至关重要，预期收益率是一方面，更需要关注产品的风险控制机制，一旦面临系统 性 风险时，产品的抗风险度如何，这是对于投资者最好的保障。