【中国企业家网】（记者 王琦）2010年下半年，保监会相继公布了《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（80号文），对于保险资金针对房地产领域的投资进行了明确的规定，其中《保险资金运用管理暂行办法》作为关于保险资金运用的基础性规章，对保险资金投资不动产和未上市企业股权的投资比例进行规定，指出保险资金将可以合法进入不动产领域，但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司上季末总资产的10%。截至2010年5月底，按照保险公司53,644亿总资产计，理论上2011年三季度最多可以有约5,300亿元的保险资金流向不动产市场。
作为《保险资金运用管理暂行办法》的配套文件，80号文对投资主体的资格条件、投资不动产的内涵、投资标的与投资方式、投资资金的比例等作出详细规定；对于控制保险资金投资管理及运营风险、股权方式投资不动产、债权方式投资不动产、合理评估不动产资产价值等方面都进行了全面清晰的阐述。
80号文公布后，各大中型保险公司已经把投资房地产，增加房地产资产占自身投资比例的工作提到桌面，我们分别从不同的保险公司看到明确资产管理公司职责、在集团层面成立直接负责房地产投资的团队、不断拓展间接投资渠道、了解一二线城市市场、寻找商业物业运营伙伴等情况，其中最明显的例子就是在最近北京中服地块的出让中共成交8块土地，其中有险资背景的的达到了6块。
鉴于险资特有的一些属性，我们觉得目前适合保险资金投资的物业主要还是一线城市高品质商业地产和二线城市核心区域商业地产，投资物业类型主要为商场和甲级办公楼。这些项目的共同特点是回报率合理，现金流稳定，资金安全以及具备中长期增值潜力，符合险资的投资目标。我们建议的保险资金投资资产配置比例如下：一线城市的甲级办公楼及成熟商场70%，二线城市核心商圈的写字楼20%，不动产相关的金融产品10%。
保险资金投资房地产的方式包括直接投资，如购买资产或者项目公司股权、入股非上市房地产企业/投资商业房地产项目及债权投资；间接投资，如将资金投入到专业资产管理公司、投资于信托产品或其他房地产金融产品及私募基金。保险资金的退出机制可以采用直接转让项目或项目公司股权，也可以发起设立或发行房地产金融产品，如REITs。
养老地产作为保险资金与房地产市场的有机结合，是未来新的投资方向。对于我国面临的未富先老的局面，单靠政府无法解决这一社会问题。依靠市场的力量、社会资金和专业的机构，形成产业化发展的格局，才是解决养老需求的关键。鉴于上述原因，保险公司可以通过项目投资渠道投资养老型商业地产，从而获得稳定的租金回报及资本化收益。兼顾销售型和持有运营型的项目最有利于在保证项目品质的前提下，实现项目的整体盈利和持续发展。
根据DTZ戴德梁行投资部的统计：2008、2009、2010内资资金进行大宗房地产投资的占比，分别达到了整个市场的54%、80%、70%。尽管各保险机构对房地产投资的侧重不同、工作推进的深度参差不齐，但无疑，在接下来的几年内，随着中国保险市场的发展（瑞士再保险集团预计10年内中国将成长为全球第二大保险市场）、商业物业散售的项目不断减少，整栋物业的不断增加，各大保险资金会争相出手，持有商业物业。DTZ戴德梁行投资部近期也将联合国内著名的房地产律师所举办保险资金投资商业不动产沙龙，和境内外的保险资金负责房地产投资的专业人士进行交流。
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