商业地产的兴起，如不进行运营自主创新，不进行运营技术转型，最终就会“夜路走多总会遇上鬼”，既将自己深陷泥潭无法自拔，也祸害了社会。
要谈商业地产运营的自主创新及技术转型，首先要了解商业地产运营的原有模式和做法。商业地产项目投资的种类很多，范围很广泛，但是它的共同点是用于营业。商业地产的建筑物营业用途还分两大类，一类是向从商者提供经营场地，另一类为开发者自营自用。
向从商者提供经营场地这一类是商业地产的主要形式，波及面非常广。这类商业地产的一贯作法是将经营场地（即商铺产权），任意面向社会大众销售，谁有钱谁都可以购买，从而也出现了商铺所有权（产权）和经营权分离，这类商业地产的经营场地变为租赁经营，一个经营场地（商铺）区分有投资户和经营户两种类型。
这类商业地产运营的最大特点是经营户向投资户交租，交租时间越长，经营场地（商铺）则更有价值或升值更快，这些好处归于投资户，长此以往，经营户（即租赁者）就开始觉醒，千方百计想拥有自营自用的经营场地，这时经营场地的供求矛盾就显露了出来。
商业地产的经营场地（商铺）投资和经营租赁矛盾显现之后，商业地产（经营场地）的销售依然还是面向全社会开放，这样就出现了经营场地的业主有一部分用于自营，有一部分用于投资再出租，结果就出现新的商业地产项目建成后开业空铺率过高的现象。
一个商城或一个市场，如果就连经营场地都没有经营户，或者经营户很少，那么，这样的商城或市场就会出现培育时间漫长或者变成空壳商城、市场的现象，造成投资者资金回笼受阻、经营户经营难以为继，最终祸害社会。
从目前的情况来看，商业地产开发商按照原有模式去运营项目产权销售，还是同样可以把商铺销售一空的，投资回报是没有太大问题的。原因是现在就会上的投资、投机意识太疯狂了，大家都不去联想潜在风险和未来严重的后果。
只要商业地产开发企业是一个有一定社会责任感的企业，都应该在考虑自己取得合理的利润的同时，兼顾考虑自己运营可能给社会带来的风险和规避发生社会风险，这就需要走自主运营创新之路，走运营技术转型之路。
商业地产走运营技术转型之路其实也不难。在我国也有相应的商业地产开发商，在投资五金机电专业市场时，已经对运营技术转型进行实践和探模索并获得重大进展。他们的做法是，开发建设的五金机电市场商铺仅限业界经营户购买，购买者依照开发商的统一要求做到统一装修时间，统一上货时间，然后统一开门营业，这样的新市场很快就能做强做旺，市场商铺升值也属于业界经营户本身，投资和经营进入良性循环，从而也规避了各种风险。
事实上，五金机电市场的运营技术转型还可以推广到相应商业地产运营领域，很多行业可以借鉴和创新。当然随着经营户的觉醒，投资者的觉醒，商业地产开发商如不对运营进行自主创新和运营技术转型，所开发的项目也会碰上销售不畅的情况，资金链断裂也在所难免，最终是祸害自己、祸害社会。只有重视进行运营自主创新和运营技术转型，商业地产才会走得更好，更稳，这样的商业地产就会真正地有利于经济和社会的健康发展
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