房交会上一天百余人次问“购房”

　2010年，国务院出台第三轮房地产调控政策，大连市的具体落实措施紧随其后公布于众，成为广大市民及房地产企业关注的热点。在本届夏季房交会上，公益法律咨询现场，市民争相问询新政问题，仅一天时间，大连仲裁委员会的仲裁员、北京市融商律师事务所大连分所的律师就解答各类咨询100余人次。昨日，就房地产新政中的热点法律问题，记者采访了大连仲裁委员会赵文处长及北京市融商律师事务所大连分所马文龙律师。

　　如何认定二套房？【问题】

　　黄女士是黑龙江人，她在青岛有一套贷款房，贷款已经还清，她想在大连购一套。她想咨询一下算几套，外地人能不能购房？

　　【专家解析】

　　根椐大连市规定，能够提供当地1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　另外，如果在大连非限购、禁购区域（旅顺口区、金州新区、普湾新区、瓦房店市、庄河市）拥有住房，无论多少套均不计入套数。如果户口在上述区域，如果在限购区域内购房需要提供市内四区或高新区的个税纳税证明或缴纳社保证明。首先黄女士在连无社保证明，就根本无法在限购行政区域内购房，另外其在青岛的商业贷款，通过银行征信系统可以查询得到，就属于二套房。

　　马文龙律师建议广大市民及房地产企业，关于房地产新政方面的疑难问题向大连市国土资源和房屋局政策法规处咨询，该处是房地产调控政策的权威解释部门。

　　村委会发的“产权证”受法律保护吗？【问题】

　　如今非当地户籍居民家庭（外地人）购房需要提供在大连一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。很多外地人都没有上述证明，只能到农村去购房。在房交会现场，黑龙江来大连的李大爷拿了一个村委会盖章的“房屋所有权证”，他说村里同他讲，这个“产权证”也受国家法律保护。

　　【专家解析】

　　村委会自行建造的房屋或与房地产开发企业联合建造的房屋，均为“小产权房”。“小产权房”因违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》，不受任何法律保护，更不可能取得土地使用权证及房屋所有权证。 广大购房者购买“小产权房”要慎之又慎，其不受法律保护，无法转让，发生纠纷按无效合同处理，遇有拆迁、征用等情况无法得到补偿。

　　以他人名义购房，签订协议能保障产权所有权吗？【问题】

　　李阿姨已经从吉林老家的工作岗位退休了，女儿在大连已经成家立业工作多年，女儿在大连已经有了一套产权房，李阿姨退休后也想在大连市内四区购买一套产权房，但因为没有在大连一年以上纳税证明或缴纳社会保险的证明，无法购买产权房，李阿姨想以女儿的名义购房，女儿已经结婚，所购房屋属于夫妻共同财产，她又担心以后女儿女婿婚姻出现变故，她咨询能不能同女儿女婿签订一份协议，约定只是以他们名义购房，房屋所有权归李阿姨所有？

　　【专家解析】

　　对于此类问题司法实践中争议很大，各地法院处理也不统一。

　　有些法院认为房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定吻合。如果实际权利人有证据证明是以他人名义购房的，并实际支付了全部购房款，是该房屋的真正购买人。而浙江省高级人民法院规定“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”

　　目前，大连司法实践中尚未出现过类似纠纷案件，具体判定标准尚不明确，因此，以他人名义购房存在很大风险。