彭大海:新政下房地产项目是否开闸泄洪

前几天因业务有幸到了国内著名开发公司“合景泰富”海南公司，与他们营销领导聊起楼市状况，对国家再一次加息，在银根收紧的情况下，开发商是否会有“开闸泄洪”的可能，我们讨论了如下几个话题。

一、开发商是否“开闸泄洪”，价格市场成为政策调控目标之一

原因1，房地产市场还处在低迷状况，从2010年5月到如今，房地产迎来不断新的政策调控和限制，价格已成为政策调控的方向标，过去几年价格上涨过快，直接影响着国民经济平衡发展。国内很多媒体都预测着房地产价格什么时候能够抄底，本人认为，房地产政策调控主要是价格，而且价格回归理性成为政策调控主要目标，目前，房价还处在高位，难以回归到所谓的“理性”，加上国内经济“通货膨胀”是直接影响房地产发展。

原因2，经济“通货膨胀”，致使国家一次次加息，提高了个人存款利息，大多消费者看重银行利益点，对外物业投资暂时处在观望和等待中。大部分银行对企业投资停止了贷款，或半停止状况，开发商银根加紧，项目产品销售出现低迷，房款难以回笼，给项目周转带来困境。

原因3，政策调控后，房地产市场变成疲软，买方市场大幅度减少，没有买方市场，产品越积越多，区域中就出现不同程度的变相销售，各项目都打出了房地产优惠价格战，销售战。

二、房地产市场还处在上涨过程，新政策对二三线城市采取限购措施，市场难于在近期回归理性。

焦点1， 根据国家统计局数据分析，上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。国内经济持热，通货膨胀在加大， 6月份CPI上涨6.4%，比5月份扩大了0.9个百分点。物价高运行确实是对消费者的投资带来了很大的压力，也造成了房地产市场仍然处在“有价无市”的局面，客户观望态势在加大。

焦点2，长时间的政策调控，已致使了一大批房地产项目处在生死关头。资金紧缺，市场限制，“加息、限购、限贷、停止”也致使了大批消费者无法购房、投资，房地产市场真正面临着严峻的考验。

焦点3，北京7月14日消息 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强房地产调控工作。将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

总之，新政策出台后，后调控时代将继续进行下去，只有等待政策与市场宏观好转。本次海南房地产开发企业将面临不只是新政带来对销售的影响，更加严重影响到项目的生存空间。海南二三线城市房地产在过去几个月的“艳阳天”再次经受“限购”的限制，市场也将看到销售放慢速度“有价无市”的局面。尤其是各项目的开发资金将面临极大紧张，一些项目不得已准备开始或已开始“开闸泄洪”。二手公司在新政下，也将更加面临价格和销售租赁的减少，经纪人员会出现新的转行潮。开发企业与中介公司在本次新政调控中将成为新的生死关头。