房地产市场：上拐还是下拐？

   中国人民大学经济研究所等机构《2011年中期中国宏观经济分析与预测报告》中说，2011年我国经济增长速度不会实质性放缓，不会出现滞胀，预计全年GDP增长9.63%，全年CPI涨幅达4.7%。报告接着论证了房地产形势，认为目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。报告认为，房地产行业已进入去库存时期，宏观调控加快了房地产市场的“去泡沫化”，并在二到三季度出现局部拐点，但不意味着房价的快速下降。

   其实，房地产市场的“去库存化”是“被库存化”，限购城市的房地产库存量上升，房子卖不动，这可不是开发商的错，是政府不让百姓投资、投机购房造成的。结果政府的限购政策强行把需求从一线、二线城市挤出去，让投资、投机性需求到三线、四线城市兴风作浪，君不见，中小城市房价在过去的半年时间内涨势如虹吗？中小城市反而加快了“去库存化”进程。我国的财富之水既然已经降下来，它不到处流动吗？不泛滥成灾吗？不在大城市泛滥，就会涌进中小城市，把房价抬高，使中小城市又出现了买不起房的抱怨。

   当前的房地产政策、尤其是信贷政策大有逼迫开发商就范的味道，银行信贷闸门关死，房地产信托的门也要关死，开发商如果不加大力度卖房，就是死路一条！因此，房价必降！这样的逻辑简单地连老奶奶都明白。可是，真的是这样吗？把开发商赶尽杀绝，让他们看淡房地产市场，进而减缓开发步伐，强行去库存，能扩大有效供应吗？如果当前的库存下降了，开发商无钱拿地搞开发了，2年后的房地产市场会怎样呢？肯定会涨势如虹！清读读北京人口普查数据吧，它会告诉我们一切的。

   有些人就希望开发商倒霉，倒闭，倒掉，在当前我国社会经济快速发展的形势下，通货膨胀高企的环境中，开发商们的“被库存”反而让他们赚足了钱——因为房地产有保值和增值的功能。他们为生存可能卖掉50%的房子，价格看来要下降，可他们另外50%的房子就要“吸血”了。因此，人无远虑，必有近忧，国家宜从长远眼光调控房地产市场。

   我们得结论是很明显了，商品房市场不会下拐，最近四个城市重新出现了地王就是证明，领头大哥万科地产更是让看淡房地产市场的所谓专家目瞪口呆：6月实现销售面积112.8万平米，销售金额132.3亿元，同比分别上升31.7%和50.8%。上半年万科累计实现销售面积565.5万平米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。万科宣称，下半年要加大拿地的力度，显然，万科对房地产市场抱有美好预期，不知专家们作何解读？

    再看看土地供应吧。从土地供应结构看，商品房用地是减少的，保障房用地是增加的，个别地方保障房用地大于商品房用地。那么，本来商品房供应就不足，我们怎能期望商品房价下跌呢？刀枪之下的下跌是真的下跌吗？北京6月份二手房价格上涨了22%，说明了什么呢？即使在最严厉的限购政策下，房价照样上涨，这可是专家们寄予厚望的“局部拐点”。这个拐点显然是上拐了，不让专家们大失所望吗？

    如果有人说，房价下降了，那绝对是搀了假的下降，政府统计部门把商品房、经济适用房、限价房、混合产权房、拆迁安置房等等，集中到一起，来个“加权平均价”，随着保障房占比越来越多，房价不下降才怪呢？这难道是正确的解读房地产市场的方法吗？我们是否应该剔除非市场成分后，再计算呢？

    本人在《中国房地产市场全息解读》中，早就预言过，保障房的大量建设和供应，会拉低全国百姓住房消费价格，但会推高商品房价格，除非扩大保障房供应范围，让那些不具备申请条件者也能住上保障房。但是，扩大供应范围，让那些不具备、不应该享受政府补贴的人获得低价住房，我们得“和谐社会”的根本原则（公平、公正、公开）还要不要呢？

   房地产市场上拐还是下拐，让我们走着瞧，反正我看是上拐。