上周，崇文门菜市场地块被广州丰璟房地产以7.1亿元高价收入囊中，楼面地价合43227元/平方米，成为北京楼面地价新地王。业内人士指出，崇文门菜市场的高价成交，可以看做政府对土地市场的一次试探。在2500亿元土地债务的压力下，本周CBD核心区9宗地块招标，这才是救急的开始。
4.3万元楼面价，超出前地王一倍多
崇文门菜市场地块位于崇文门外大街1号，东至崇文门外大街，南至东打磨厂街，西至北京电力工程管理中心，北至崇文门西小街。土地面积约6030平方米，建筑控制面积16242.7平方米，挂牌起始价2.96亿元，折合楼面起始价1.82万元/平方米。
该地块南侧是新世界商场，东侧则是国瑞购物中心。作为崇文门商业地产开发的先行者，新世界地产和国瑞地产都非常关注该地块。此前有消息称新世界原本打算在该地块再造一个大型购物中心，在崇文门形成高、中、低档全部覆盖的商业布局，以抗衡国瑞购物中心，夺回被分流的客源。此前业界也普遍认为扎根崇文门十多年的新世界地产胜出的可能性最大。新世界地产也参与了此次竞标，但广州丰璟房地产以7.1亿元高价截获，140%的溢价率也超出了业界预期。
广州丰璟房地产何以如此高调投入，业内人士认为在宏观调控背景下，这多出于完善业态和平衡投资的考量。国瑞地产集团副总裁助理兼推广策划部经理高占光先生在接受本报采访时表示：“广州丰璟是合景泰富地产的子公司，合景泰富之前以中高端住宅开发为主，此次进军商业地产，很大可能是为了丰富公司开发业态。”链家地产首席分析师张月则指出，43227元/平方米的楼面地价，创下历史最高，比前地王朝阳CBD地块的21400元/平方米超出一倍还多。在一线城市住宅市场面临巨大调控压力的背景下，巨额投入商业地产也不难理解。
新地王或以8万元单价入市
崇文门菜市场地块将打造成什么产品？对于这一问题，合景泰富地产尚未有明确表态。不过金融用地属性和50年综合产权，给了开发商较大的操作空间。高占光认为，由于目前崇文门已经有了新世界商场和国瑞购物中心，如在1.6万平方米的土地上再开发大型购物中心，难度较大，而且合景泰富此前也缺少此类物业的开发经验。“最大的可能是将该地块打造成集国际级写字楼、星级酒店和服务式公寓的综合体。”
记者通过合景泰富地产官方网站了解到，合景泰富除主攻中高端住宅外，还开发了合景国际金融广场、合景领汇创展商业中心、合景广州W酒店、合景福朋喜来登商务酒店等多个写字楼、酒店项目，照此开发新地王当属驾轻就熟。中原地产分析师张大伟也指出，新地王处于二环一侧，向北不远就是东单、王府井商圈，操作星级酒店和服务式公寓的市场条件较为成熟。高占光认为，国瑞公寓的售价在2009年就达到4万元/平方米左右，若合景泰富打造高端公寓，其售价不会低于6万元/平方米。而根据此前的市场预估，“若一两年后新地王以写字楼、星级酒店和服务式公寓综合体形式入市，其公寓价格将不低于8万元/平方米。”
不过高占光指出，由于该项目体量有限，加之酒店公寓的目标市场不同于一般住宅，新地王即使以高价入市，也不会直接推动崇文门区域房价的上涨。其价格主要反映的仍是商业价值，不过会在一定程度上让购房者重新定位崇文门的区域价值。同时链家地产首席分析师张月也指出，崇文门菜市场地块不具备复制性，其对市场价格的传导作用有限。
2500亿元土地债，促9地块入市救急
继崇文门地王之后，本周三被业界称为“CBD最后一批黄金地块”的CBD核心区9宗地块入市接受投标。
这9宗土地均为商业金融用地，总规划建筑面积达109万平方米。其中，Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13六块地于去年8月都经过了第一轮规划设计方案的投报，本次的招标将直接进入第二阶段综合内容投报。另外的Z1a、Z2a、Z2b三地块则以普通综合评标方式出让。中原地产分析师张大伟认为：“在此9块土地出让的带动下，7月将迎来一波商业土地入市小高潮。”
中原地产分析指出，截至上半年，北京土地出让达114块，总面积约1050万平方米，较去年同期减少约217万平方米，土地成交金额为324.78亿元，较去年同期下滑48.2%。这些数据表明在宏观调控之下，楼市成交量锐减，降低了开发商的拿地意愿。此外从土地所处区位看，主要集中在郊区县，而近几年这些区县土地供应量较大，从而也影响了开发商的拿地积极性。
不过上半年20宗商业地块的成交金额达到174.38亿元，超过住宅地块的120.3亿元。表明开发商在住宅市场遇挫的情况下，将更多的资金转向商业地产领域。链家地产首席分析师张月认为，相比较住宅地块郊区化，商业地块区位都比较优质，在上半年已经签约的地块中，5环内占据大部分，其中不乏崇文板块、丰台、朝阳等热门区域。这也在一定程度上提高了价格。而在下半年将出让的CBD地块以及王府井地块，都属于稀缺的热门区域地块。
此前有媒体披露，从2009年至今，北京市土地储备贷款总规模超过2500亿元，每月还本付息金额就在100亿元左右。业内人士分析，巨大的债务压力，也迫使北京市政府加快土地出让力度。去年底CBD6地块出让，成交金额为222.57亿元，此次CBD9地块集中入市，成交金额或将与去年相当。
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