产品名称：中融-鄂尔多斯(19.67,0.12,0.61%)伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划
信托规模：116350万元信托期限：12-18个月预期收益率：9%-11.5%资金投向：所募集资金将用于对鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司进行股权投资，投资完成后，中融信托持有该公司96%的股权。
点评：保障房信托一直因收益率不高，不被投资者看好。但今年以来，大多数保障房信托开出的高收益却让投资者出乎意料。其中，中融信托的这款产品以9%至11.5%的预期年化收益率，成为年内保障房性质的信托计划中收益最高的一款，同时也是“保障房+商品房”运作模式的典型例子。
在这款信托计划中，有棚户区改造还迁房面积41984平方米，剩余456286平方米为商品房建设。一方面，棚户区改造项目受政策支持，土地成本低；另一方面，由于保障房获得的政策支持，也降低了目前房地产信托的政策风险。正是这种“保障房+商品房”混合运作的模式，在扣除一定的安置面积后，商业开发的销售收入加上较低的拿地成本，促成了该类信托计划较高的收益。
用益信托的数据显示，去年有保障房性质的信托计划仅有70.79亿元，占信托总规模的1.8%。而今年1-5月，就有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。发行数量已与去年全年相近。这21款产品中，预期收益率最高的为12%，最低的为7.4%，平均收益率达到9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点，直逼商品房信托产品。
从投资方向上来看，2011年的保障房信托仍主要投资于安居工程和棚户区改造项目：前5个月投资于安居工程的信托数量共10款，发行规模35.9亿元，规模占比55.21%，平均收益率达到了9.65%；投资于棚户区改造的保障房信托共计10款，发行规模达到了28.62亿元，规模占比为44.02%，平均收益率为9.63%；投资于“两限房”的信托数量仅有1款产品，发行规模为0.5亿元。
综合来看，根据规划，目前保障房建设将近有8000亿元的资金缺口，远超近两年信托总规模，市场资金需求较大，这一领域的投资机会正在吸引越来越多的投资者。
产品名称：中信民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目
信托规模：2亿元信托期限：18个月预期收益率：9.5%资金投向：淮安开发控股有限公司（简称“淮安开发”）将其合法拥有的对江苏省淮安经济开发区管理委员会（以下简称“管委会”）在淮安市福州路花园保障性限价房（一标段）建设项目（以下简称“福州路花园项目”）项下的应收账款设定信托；由受托人中信信托以发售优先受益权的形式，对标的应收账款实现流动化。认购人（即优先受益权持有者）获得预期优先信托收益，委托人（即次级受益权持有者）获得优先级受益权转让款及剩余信托利益。
该信托计划投资于淮安市福州路花园保障性限价房（一标段）建设项目。当地政府以“建设-回购”方式，对信托资金进行担保。
点评：保障房的吸引力在很大程度上取决于资金的灵活性。比如经济适用房，其资金回流较快，受到投资者喜爱。但是，像廉租房和公租房这类保障房，因开发时间长，租金低，资金回流慢，投资者在选择时，就会有些迟疑。
事实上，目前市场上的保障房信托正越来越短期化。根据统计，1—5月发行的保障房信托产品中，有77.78%的产品期限在2年以下（含2年）。中信信托的这款产品采用了地方政府托底的“建设-回购”模式，进一步降低了投资风险。但回购模式一般期限较长，与产品短期化的趋势有所冲突，并且占用资金较大，也会影响资金参与保障房投资的积极性。因此，保障房开发还需要银监会等监管层出台相关的鼓励政策以及保障房市场机制的建立，才能够吸引开发商参与开发以及吸引资金的进入。
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