理论上，房价对消费的影响一般通过四个渠道：一是财富效应，主要是针对拥有住房的家庭而言，居民的财富与消费呈正相关关系。住宅资产在居民家庭财产中所占比重较高，当房价上涨，这部分家庭财富价值上升，居民可以通过出售住宅来实现收益，从而增加消费，体现为兑现的财富效应。即使他们不出售住宅，也会因为感觉比以前富有而增加消费，体现为未兑现的财富效应。二是收入效应，对于计划买房（包括刚性需求和改善性需求）的家庭来说，他们为存够首付和偿还抵押贷款而进行储蓄，当房价上涨，他们为买房而进行的储蓄将会增加，用于消费的收入会减少，从而促使他们减少消费。三是预算约束效应，房价上升长期会导致房租上涨，对于租房者来说，预算约束变得紧张，不得不减少个人消费，反之，房租下降会对个人消费产生积极影响。四是派生效应，即购买住房的派生性消费。居民购买住房后，会相应促进对建材、家具、家电的消费，但同时也会挤出对其他日用品和服务的消费支出。根据经验，派生性消费的增加一般能够弥补并超出对其他消费支出的减少。
一般情况下，美国等部分发达国家的房价与消费呈正相关关系，在于美国的财富效应大大超过收入效应和派生性消费效应二者之和，美国次贷危机爆发后，房价下降拖累了美国消费大幅衰退。但是，我国的国情和发展阶段决定了，我国房价下跌对扩大居民消费的促进作用更明显。
第一，我国住宅价格上升促进消费的财富效应并不显著。首先，与美国相比，我国实行土地公有制，而美国实行土地私有制，土地、房价上涨带来的收益由私人所有，而我国土地价格上涨最大的受益者是开发商和拥有土地资源的国有企业，因此，土地价格上涨并没有转化为普通消费者的收入，扩大消费的程度非常有限。其次，美国具有发达的住房金融二级市场，支持居民可以方便的将住房增值部分转化为流动资产，而我国住房融资市场不发达，居民除非变卖房产，否则很难享受到住房增值带来的收入增加。最后，对于拥有两套及以上住房的城镇居民来说，可以通过变卖房产达到提升消费的目的，但是国内这部分高收入居民仅占10%左右，而且由于边际消费倾向低于中低等收入家庭，使得由于财富效应而增加的消费很有限。
第二，收入效应对我国居民消费的影响尤为重要。目前，我国处于城镇化进程不断加快过程中，一二线城市仍存在大量的住房刚性需求和改善性需求，因此，房价下降产生的正向收入效应很大。一方面，房价下降不仅使居民为了购买首套住房而进行的储蓄下降，直接促进消费增加，而且也使小房子换成大房子的改善性消费需求者也从房价下降中受益，从而增加消费支出。另一方面，在当前货币紧缩的政策环境下，购房贷款首付成数提高，部分准备依靠贷款购房的家庭不得不减少更多消费支出来攒存首付。
第三，成本下降效应明显。近期，租房价格受高房价、需求增加、通胀预期等因素影响而高涨，前5个月租房类价格同比上涨7.5%，一线城市的平均房租收入比接近40%，如果房价下降带动租房价格下跌，商业零售企业成本、摊位费等也会相应下降，一方面扩大商业零售商的利润空间，增加这部分人群的消费支出；另一方面蔬菜食物等必需品价格下降，扩大消费者在其他方面的消费支出。
第四，派生性消费效应显著。与美国住宅市场接近饱和相反，我国每年新增住房量很大，目前住宅新开工面积是销售面积的2倍左右，房价下降短期内可能导致商品房销售量下降，但长期来看能够刺激大量刚性需求释放，带来住房销售量增加，进而催生派生性消费需求。
综合来看，我国房价变化的财富效应并不显著，而收入效应、预算约束效应和派生性效应对扩大消费的影响比较大。据此，我们对2005年1月至2011年5月社会消费品零售额和商品房销售额的月度累计同比增速进行回归分析，发现二者具有较强的负相关性，尤其是从2007年10月至2008年底房价下降期间，商品房销售额增速下滑而社会消费品零售额增速上升的趋势明显。
还有一个可以参考的例子是，在一线城市中，这几年重庆房价涨幅相对小的多，而重庆市社会消费品零售总额增速明显较快。今年前4个月重庆市社会消费品零售总额同比增长18%，不仅比一季度增速扩大0.3个百分点，也超出全国平均水平1.5个百分点，而自从重庆市提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控政策后，房价调控效果显著，5月份全市二手住宅均价与4月份持平，高档房在房产税的调控政策下量价齐跌。
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