国内房企抢滩商业地产

相对于住宅市场的低迷，深圳商业地产持续向好。5月，深圳一手商铺、写字楼价格环比涨幅均超两成，相比一年前涨幅翻番。

　　国内一线房地产企业竞相抢滩商业地产，最新一例是，昨天深圳万科高调发布商业策略并推介其首个购物中心旗舰品牌“万科广场”。

　　深圳特区报记者 谭建伟 谭德波

　　房企强力介入

　　万科一直以专攻住宅而知名，去年宣布调整发展战略，80%做住宅，20%将开发持有型物业，特别是社区商业。28日，万科发布的商业策略似乎又进了一步。商业产品系列化，不仅包括社区商业“万科红”品牌，还推出了购物中心“万科广场”品牌和写字楼“万科大厦”品牌。

　　深圳万科总经理周彤表示，“万科运作的商业概念将从社区商业扩展为城市商业。一方面，继续依托住宅，开发和拓展社区商业，丰富业主生活空间和人居需求。另一方面，顺应城市发展规律，万科也将在社区和住宅之外，开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。将针对不同类型的物业制定符合客户需求和万科特色的产品开发逻辑，联合业界顶尖的商业资源，在定位、设计、招商、运营、融资等领域实践万科之路。”

　　数据显示，以前深圳万科城及五园中非住宅比例仅为4.7%，而其沙井、沙湾等旧改住宅项目非住宅比例提升至10.5%，综合体项目中非住宅的比例达到37.5%。

　　此前数日，深圳益田集团宣布成立益田商业集团，重点关注和打造城市综合体项目。益田集团总裁黎志强表示，树立全国最具影响力的商业地产品牌，打造城市综合体、运营城市未来，是益田集团下一步的战略重点。商业产品线包括城市核心区集中商业、城市郊区娱乐主题商业和情景式商业步行街。

　　今年4月下旬，京基集团建设的京基100成功封顶。这座高达440多米、投资50亿元打造的深圳最高楼，集5A甲级写字楼、时尚购物中心、五星酒店住宅公寓于一身，成为房企进军商业地产的一个标志项目。

　　属意商业地产的房企还有许多。中粮集团计划，未来5－10年将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元，占中粮集团总资产的30%。3月12日，招商地产公告称，旗下子公司深圳招商房地产公司将以派生分立的形式，一分为二，新派生出深圳招商商置有限公司。这意味着，招商地产未来将商业地产的开发和经营上升为自己的主营业务之一。同期，保利、华润、金地、中海、恒大、富力、首开等地产商也纷纷进军商业地产。

　　受益住宅调控

　　商业地产与住宅的关系虽不宜以此消彼涨来形容，但在总体需求相对确定的情况下，住宅市场受到严厉调控，商业地产受益是显而易见的。一个颇具说服力的例证是，2010年初，深圳住宅价格与商业地产价格倒挂现象比较普遍，即同品质的写字楼价格低于住宅。如今这一现象已发生逆转。

　　住宅调控使政府供地、银行信贷、民间资金均从住宅市场流向商业地产。今年以来，深圳居住用地仅出让两块，且均为保障性住房用地，也就是说，过去6个月，深圳房企未拿到一寸商品房用地。同期，深圳商业用地却有大量供应，甚至出现了流拍现象。资金方面，银监会不断收紧开发贷款，连地产信托也不断缩水，相对而言，针对商业地产，无论是开发贷款，还是个人买家，均未限套数、限次数。

　　进军商业地产也是房企可持续发展的需要。业内人士认为，房地产企业之所以开始向商业地产渗透，主要是由房地产发展趋势决定的，单纯的做住宅是有风险的，住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候，因此，商业地产成为企业长期均衡可持续发展的必然选择。

　　伴随中国城市化进程的加速，商业地产的空间也在不断拓展。据《深圳市城市总体规划（2010－2020）》，未来，深圳将建立三级城市中心体系，包括福田－罗湖、前海2个城市主中心，龙岗中心等5个城市副中心及航空城等8个城市组团中心。而现阶段5个城市副中心区域的商业配套却仍未完善，人居全方位需求仍未得到充分满足。包括万科在内的房企正是把握这一发展趋势及机遇，着手打造从住宅到商业，满足市民日常居住、生活、工作所需的全方位业态结构。

　　后市仍可看好

　　从官方公布的数据看，5月一手商业物业市场中，4月底和5月推售的项目销售占据市场主力，虽然有的项目地处关外，目前相关配套设施尚待完善，但开盘初期仍然取得较好的销售成绩。由此可见目前市场中商业项目对投资和资金的吸引力仍然很大，加之目前政策对住宅市场投资越来越严厉的限制，市场资金更趋向在商业物业市场中寻找投资机会。

　　5月初，深圳商品住宅实行一房一价政策，不少项目推出促销优惠活动。除少数促销力度较大的项目成交较理想外，大多数项目的优惠力度有限，成交并没有明显改善，住宅市场的观望情况仍较浓厚。

　　中原地产认为，住宅继续受限，商业地产市场的政策相对宽松，整体成交氛围也较好。一旦有新商业项目推售，受追捧程度仍会比较高，后市对商业地产仍然看好。6月以来，深圳商业地产的供应继续增加，从而带动成交量的上升。排除成交结构的影响，预计商业地产的成交价格仍将高位波动。

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　　工商地铺高薪揽才

　　房地产企业发力抢滩商业地产，中介也扩军备战，挖掘其中商机。近期，深圳部分地产中介不仅增开工商地铺，而且高薪招揽商业地产营销专才。

　　据介绍，深圳中原今年计划增铺100家，预计工商铺将达到20家左右。3月份，深圳中原举办“八铺同开”开业庆典，新张的地铺均为工商铺，分布于全市六区的多个商业繁华地段。下一步，中原工商铺将加强网络资源利用，坚持写字楼及商铺租售稳步发展的同时，积极开拓厂房销售新领域。

　　“仅一季度，我们就增开3家工商铺，在深圳的工商铺总数增至10家；工商中介人员增加60%以上，达到约200人。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧透露，该公司计划全年将工商铺增加到15－18家，从业人员扩充到近400人。

　　世联行恢复了一度停止的工商铺管理部门，多个工商地铺正加紧店面装修。世华地产也在物色专才和铺位，寻找契机增开工商地铺。

　　中介增设工商铺，相关人才紧俏，薪资见涨。为吸引更多人才，深圳中原员工今年薪酬在去年基础上增加了约14%。

　　杨创慧介绍，“21世纪不动产工商铺从业人员的底薪和提成比例在业内都是排在前列的，相比去年，一线员工薪酬平均增长了两成以上。”为了留住工商人才，该公司在加薪的同时，特别关注拓展人才的晋升空间，表现突出的工商经理可以兼管住宅地铺，有更多机会上升到公司中高层。