当前房地产又处在国家（政策）宏观调控的高强度时期，不少人由此产生许多疑虑：对行业前景的担忧、形势的迷茫，后果的恐惧……。可以说：房地产是数十年来，特别是十几年来，所有行业中受国家政策调控最多，周期最短，强度最大的行业！本轮调控周期有多长？结局会怎样？这是整个社会都普遍关心的问题，特别是业内，更是高度关注。要弄清以上诸多问题，就必须对行业特征及发展历程作梳理。因任何事物只要找到本质和运行发展的轨迹，发现其规律，疑问就能迎刃而解。
一、房地产是怎样一个行业？在中国它是怎样从无到有发展的？
在中国，行业分类是按各部门在国民经济中的作用及属性结合国际通行行业划分标准划分的。目前我国分为三大产业：98类大行业
第一产业：农业（农林牧到渔）
第二产业：工业（工业：(轻、重）建筑、能源——采掘、制造、自来水、电力、煤气、蒸 汽、热水等）
第三产业：除第一、第二产业外的所有行业分为流通与服务行业及四个层面。
1、交通、通讯、商业、物供、仓储、饮食；
2、为生活服务、生产服务部门（金融、保险、地质普查、公用事业、居民服务、咨询服务及房地产等）；
3、教育、文化……；
4、国家机关、社团……。
从以上分类知道，房地产业在国家经济中属于第三产业，而且属于第三产业中的第二层面内的服务性范畴。（通常有人说房地产是管理型，这只能从房地产的工作特点上去解释和理解，行业划分，房地产就是服务性质行业。另外第二产业中的建筑业，是生产性行业——生产建筑产品，与房地产业是分属于两类不同的产业。房地产是为社会、生活、生产服务的特殊行业，是一个由房地产开发，房地产金融、经营、买卖、租赁、信托、维修、物管等服务性构成的企业群体。而房地产开发企业是其中一个重要的组成部分，但不是全部。然而房地产业的发展历程仍是以房地产企业的发展，房地产市场的形成与变化作为主线来进行分析研究的。因为房地产开发企业及项目开发，毕竟是作为主体存在的，无论金融、信托或中介代理，评估物管都要依托于开发企业和项目生存、发展，用冯仑的话讲，叫“傍大款”相对于其他行业，房地产开发应该就是大款吧！）
二、房地产的产生与发展
1、房地产的产生与发展，是以房地产开发及其企业的发展作为主线来谈。中国的房地产发展至今，已经有整整三十年的历程，我们可将其划分为三个阶段。
每一阶段为10年，在介绍房地产发展的三个阶段前，有一个极特殊的历史时期，必须向大家作一个简述：这个时期就是新中国建国后的三十年，即1949年~1980年，80后还刚出生，70后仅几岁~10岁。因此，对这个时期、这个年代的特征和所发生的事件很多人可能是不甚了解的！作一些简约了解，有利于比较后来住房改革的起因和房地产的发展，有句古训说，以史为镜能知兴替；49年~80年这半个甲子在中国（大陆）整30年，在经济体制上是公有制为主，采取政策、法律等强制手段，全面发展公有制，农村合作化，城市公私合营、国营，强行没收官僚资本、赎买民族资产阶级资产，已达取消私有制，彻底消灭私有化的目的。经济管理方式采用计划经济模式——统购、统产、统销、统一分配制，小到油盐柴米，大到住房，城市都是计划分配，除了极少数城市居民拥有祖辈留传的私房外，住房来源紧靠单位，企业分配或当地住房管理部门按规定条件安排，仅获使用居住权，然房源奇缺，当时二、三代同室，结婚多年无房分配者普遍现象！到80年，据统计，人均达6.7平方米！那个时期，房地产业根本不复存在！近乎单一的公有制（为绝大部分）形式和计划经济极大破坏社会生产力和物质财富的产生。这种局面一直延续到改革开放，十一届三中全会（1978年）后，明确必须走市场经济，市场化道路（住房）才开始有了房改（住房改革）的萌芽！
2、1980年~1990年（房地产第一个十年期）
把80年~90年为中国房地产业及房地产市场发展的第一个十年期，这是中国房地产初始发展的基础阶段，也即为萌芽生长期。为什么这样来确定呢？在1978年三中全会后，确立了中国社会经济必须走向改革开放与社会主义市场经济（中国式的社会主义初级阶段，发展私有制经济，多种经济形式并存发展）的基调！在1980年，邓小平拨乱反正，对住房改革的方向明确大胆地提出设想，并具体发表了重要讲话：解决住房问题，能不能路子宽些？譬如允许私人建房或私建公助，分期付款（按揭政策起源？）把个人手里钱动员起来，国家解决材料，这方面潜力不小。这在当时，公私之争仍存在极大影响力的年代，邓小平实质上肯定了住房可走，应走向私有化的道路，以此奠定了住房改革的政策基调和方向。随之，80年初、中期全国已有近100家房地产企业诞生（万科、中房）重庆也出了几家房企（渝开发房地产综合开发公司，当时属房管局，注册资金30万元）。但房地产行业还未完全形成（或叫真正形成！）确认一个行业的真正形成，至少应有三大要素：企业、产品与市场。直到80年代中后期，特别是1987年，在87年10月十三大上，中央正式提出“社会主义市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场”。这在我们国家的经济发展史上，建国（新中国）以来，第一次正式地、明确地提出建立房地产市场。（划时代意义）而这一时期的有关房地产的政策，都是以有利于加速培育行业和市场的向前推进，引导、扶植、培育是这一时期政策的唯一主调！到80年代末（90年初）全国房地产企业增加至4400家，年房屋（住房）开发量由80年的1.5亿平方米/年增至90年的2亿平方米/年；重庆的房地产企业，也由80年代初的几家增至几十余家。这一时期的房企是中国房地产的第一代企业，绝大部分都是国营企业，规模也不大。（而民营企业刚逐步诞生，多从事商贸、小型加工等行业，处于资本原始积累阶段，加之当时土地制度未改革，国家高独垄断控制，也无法涉足）房地产市场也处于初期培育阶段；
3、1990年~2000年，第二个十年期
这第二个十年期，是中国房地产历程中非常关键的时期，这是房地产由初步形成向快速成长的一个转换期，即房地产的成长发展期，根据这时期经历的特征，可将其划分为三个阶段。a）、90年~94年为高度发展阶段；b）、94年~96年为宏观调整阶段；c）、97年~
2000年为恢复发展阶段。
。
90~94年高速发展阶段
九十年代初，特别是92年邓小平南巡讲话发表以后，要求经济发展改革的步子要快一点，胆子要大一点指示精神，连续出台促进房地产发展与市场快速形成的政策，93年~94年间相关文件包括：国务院《关于住房制度改革》的文件，即改变以往传统的实物分配制度为货币分配制度（具体实例作解释），这个制度，以国家政策的形式确立了房地产市场的形成（有了购买源，即购房群），《关于设立住房公积金制度》（作解释，房管部门设立专门机构、专门账户、个人出资，单位出大头，为个人存储资金）这为购买力的形成，社会购房资金确立了资金源；《关于土地使用制度改革》变划拨土地使用为出让出地使用，为房地产开发的土地市场化、商品化确立了政策基础，拓宽了开发的土地源；《税收制度的分税制改革》土地出让金的国税、地税分进，增大了地方政府的收益比例，提高了地方对房地产开发的积极性等，这一系列的有利市场形成和发展，有利房企、有利政府的政策文件发布后，这一时期内在全国形成一波房地产开发的高潮；到94年发展到时期高点：全国开发企业猛增至31486家（8倍，90年为4400家）房屋年开发量为2.4亿平方米（90年为近2亿平方米）竣工面积1.2亿平方米（90年为4197万平方米），全国出现固定资产，房地产投资过热的状况，特别是东、南部省份，广东、海南，达到疯狂炒地、炒房状态：海南地产泡沫出现！关于开发海南《经济特区及土地出让政策》下发，全国各地机构人员涌向海南淘金，本很低廉的海南地价短时间疯涨数十倍；开发公司的注册数量达到全国的15%（4800余家）突击批地批项目，炒地、炒楼房形成严重泡沫地产危机，危及到各行业的结构比例及金融风险[（广东茂名实例） 广东、海南前批淘金，中批架空，后批跳楼。]海南、广东是投资地产过热的重灾区，全国的投资过热也相当严重，固定资产投资增速当年达到61%（前几年平均20~30%），CPI涨幅高达24.1%（正常应在5%以内，CPI：消费者物价指数“专用名词”是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的无价变动指数。通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。例：年末消费者物价指数上升2.3%，则表明生活成本比例几个月前市场上升2.3%，生活成本提高，金钱价值大降。即一年前100元，今天只能买到97.7元）的货品、服务。CPI＞3，称通货膨胀，CPI＞5严重通涨，GDP/2≥CPI正常。
94年～96年，实现政策调控期阶段
如不尽快遏制阻止此种投资过热状况，后果不堪设想，国务院当年即出台了极严厉的调控措施：严控信贷、规模，削减基建投资，清理所有在建项目——停止审批固资房产项目，已审批的大多整停，政府称此次调控为“强制性硬着陆”！（95~96 整顿）这次调控政策是自80年房地产市场和行业形成以来的第一次，也是1990年~2000年这样地产成长发展期内的唯一一次宏观调控，其政策力度之大，出手之狠，影响之深，波及面之广都是空前的！该政策实施以后的一年时间全国的房企仅剩2万余家，锐减1/3，地产行业进行了有史以来第一次大洗牌！！此次宏观调控持续了2年多3年的时间，95、96年经济持续降温，内需不旺，由94年的恶性通货膨胀期转变为通货紧缩期，GDP一度下降至7.1%，（GDP：是英文三个单词：国内、生产、总产值的第一个字母组合成的专用名词：“国内生产总值”内含 :是指一个国家地区核算期内所有常驻单位生产的最终产品总量的度量，是显示一个国家或地区这个重要（经济）指标。（总消费＋总投资＋净出口来计算。）增长率是比值，反映增长速度。）
97~2000年，快速发展期阶段
从90~96年，完全是经历了一个大起大落的过程，简直是冰火两重天！97年8月，中央召开了北戴河会议，在此会议上将房地产业确定为国民经济的支柱产业，确立了房地产在国民经济中重要地位（拉动上下游行业60多类，在GDP中所占比例极大……）北戴河会议后为尽快回复经济到正常水平，连继出台宏观调控的补救措施（政策）启动银行信贷等调控工具，一年内多次大幅下调银行存款准备金率（解释：风险备用金）由13%下降调至历史最低点6%，以此拉动投资，拉动内需，启动市场，促进房地产。98年7月，国务院又颁23#《关于进一步深化城镇住房制度改革，加速住房建设的通知》全面实行货币分房。到2000年全国当年房屋竣工量达2.5亿平米，销售量是1.75亿平米，均比94年增加一倍（翻一番）
房价比94年增长34%。
纵观这成长发展期的十年，表现出的是种两头热，中间冷，（或两头高，中间低）的趋势，初期的急速过快的发展，由于对形势发展的预判不力，措施（防范）不够，带来随后的投资过热，恶性通胀的局面，在宏观调控经验不足的情况下，采取了釜底抽薪的“硬着陆”方式：遏制恶性投资，却损伤了经济元气，故使调整恢复期长达数年之久。这十年期，虽仅此一次主要针对房地产的宏观调控，给后来的政策出台与制定带来很多的参考，算作前世之师，前车之鉴吧！
4、2000~2009年，第三个十年期（高速发展暨成熟期）
2000年~2009年，是中国经济高速发展的十年，全国GDP从94年4.6万亿（46616亿）~2000年8.6万亿（86464亿）直到2008年的30.8万亿，2009年的33.5万亿，几乎每年在2位数以上增长，城市化率也由94年的29%~2004年的37%增至2009年的41%。伴随着国家经济的发展，国民收入的提高以及城市化进程的加快，2000~2009年这十年，中国房地产步入了快速发展期，商品房竣工量、销售量逐年增加（竣工量：94年1.2亿平米，2000年2.4亿平米，2004年4.2亿平米，2009年7.02亿平米，每年几乎以20%速度增加；销售量：94年7230万平米，2000年1.75亿平米，2004年3.8亿平米，2009年达到9.37亿平米，每年以40%速度在递增。）
国家房地产调控政策，在总结1994年的经验教训后，针对房地产业及市场的发展状况（进入高速发展期，也渐成熟的特征）一改前十年的高强度为高密度：加大调控频率，缩短调控周期，适时调控的策略。纵观2000年~2009年十年间，每年都有房地产调控政策文件出台；不少年份，一年内有若干次政策文件，甚至达到几乎每两月一个（04年）的密集程度！这样的调控，按调控的目的内容不同，大致分为2000年~2004年与2005年~2009年两个阶段。
2000年~2004年
自98年，颁发23#《关于促进房地产建设发展》的政策出台后，这一时期，2000年、2001年《关于规范中介服务》《降低出租房税费、免征商品营业税、契税》等一系列政策，都是促进房市的发展内容，但这个时期的政策调控主要是针对土地制度使用的改革，具有重要意义：2002年：颁发11号文《土地出让转为招拍挂制》及2004年颁发71#《全面实行招拍挂，》当年8.31止，即称8.31大限。土地从无偿到有偿，从划拨到协议，最终实行公开招拍挂制，是实现了土地使用真正意义的市场化！同时在细则中关于定金、预付、分付土地款的规定上，开始了以资金实力为限入条件的房企大洗牌！！（制度的完善＋企业整顿）
2005~2009年（这一时期的政策转向了控制房价与优化产品结构上）
2000年~2004年，在政策的支持促进下，房地产发展又形成一波高潮，特别是03年颁发18#《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》下达后，各地无论竣工、销售、价格、都持续升温，到04年底，全国商品房竣工量达4.25亿平米，销售量达3.82亿平米，部分一线城市增长幅度过快，特别是房价上涨出现异动，2005年3月，国家出台取消房贷优惠利率措施，国八条颁出《要求稳定房价》。5月，七部委又颁出《关于做好稳定住房价格工作意见》《银行提高银行利息》。2006年5月，国六条出台《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》，即所称谓的“双70%”。
05年~06年的调控，由于诸多原因并不彻底，到07年全国市场出现反弹，价格、销量猛增，特别是房价，涨幅惊人。
由此引发了07年底、08年初的又一次调控：07年359#《提高房贷二次置业为首付40%，1。1倍利率》，11月《关于进一步加强土地供应调控》，08年1月~3月-4月连续提高银行存款准备金率，6月再次上调。《货币从紧，防止经济过热，防止通货膨胀》相继出台。但到了下半年，一场震惊世界，影响各国的金融危机爆发，房地产的调控政策，又180度急转直上，08年131#、137#、174#、302#四大住房购销优惠文件出台，及09年相继出台的促进房市的文件，又刺激了09年的高潮。
小结：后十年的政策调控，与前二十年相比，发生了明显变化；
1、已从对总量控制调控转向对产品结构控制
2、从体制的调控到对市场价格
3、从房企到投机群体
整个三十年，宏观调控的变化：①、前十年处于萌芽期，扶持生长、几无调控；中十年成长期，调控次数少，力度大，周期长；后十年发展成熟期，次数多，周期短，适时而动。
即：前松后紧，前长后短，前疏后密。
三、为什么房地产是政策重点调控行业？
一个行业的作用与影响力，决定了在国民经济中的地位，同时也决定了政府对其关注的程度！
1、房地产是国民经济的基础行业： 房地产虽属第三产业中的服务行业，但业务活动的开展却牵动、影响着上、下游多达60多个行业经营业务活力。该行业发展快慢，健康与否，都会传递到这些行业上，从而影响各行业的平衡，协调关系，最终给整个国民经济带来影响。如：房地产是资金密集型企业，对银行业依赖性很强，由巨大的资金信贷构成的两行业相互依存关系，可谓舌齿相依！试想一旦地产业出现危机，会给金融、银行带来多大的风险恶果？！舌寒齿亡！基础一动，整幢楼受震！牵一发，动全身，房地产业作为基础产业影响力可见一斑！
2、房地产是国民经济支柱行业（产业）
GDP是衡量一个国家（或地区）一定时期内经济发展水平高低的一个重要指标。它是由投资、内需（消费）外贸出口三驾马车来拉动的。伴随房地产值在GDP中的比例越来越大，在97年，中央北戴河会议将房地产确立为国民经济的支柱产业。支柱产业即国家经济的顶梁柱，其健康发展与否，直接影响“国计”-国家经济。（在2009年，中国GDP为33.5万亿，其中房地产销售金额为4.4万亿，房地产投资为6万亿，分别占百分比为13%与17%）
3、房地产是稳定千家万户的民生行业
随着经济的发展，中国居民家庭收入的不断提高，住房商品化，市场也不断拓宽，购房成中国家庭重要的消费选择，安家立业，置业成家。房地产市场的动向，直接牵动着亿万个家庭的利益。
4、中国经济体制的特殊性
中国是一个不完全市场经济体系，与西方自由经济市场体系不同。西方是完全按市场关系（规律）来调节产品，价格、企业等；而中国经济社会的特征，决定了不可能单纯靠市场来调节，特别是像房地产这样的关系到国计民生的行业，是在政策有形之手与市场无形之手的双重影响下运作的。政策的影响与作用力，在中国往往大于市场，因此，严格讲，房地产市场是政策市，房地产行业是政策敏感性极强的行业。
四、对2010年宏观调控的思考
1、起因： 08年上半年，针对07年房地产市场过快发展的势头，特别是房价增涨异常，通胀压力突现的状况，国家几月内连续出台相关政策，对房市进行调控（货币从紧，连提高银行存准率等）序幕刚拉开，一场国际金融风暴，席卷而来，也影响到中国（出口、外贸，首当其中关厂、失业、返乡、消费力减弱等）防止经济大滑坡成为08年下半年的主题，使国家调控政策发生逆转，连续出台08年131#~302#等促房市，促消费，提内需的若干政策文件（优惠四大税种），使市场由08年底的低迷状，很快反转向上促成09房市几乎整整一年的火爆。（在09年“金融危机下的地产殇记”一文中，针对当时变化的市场状况，我曾谈到，金融危机实际“挽救”了中国产地产，严格说是给地产业界带来一个重思与选择的机会：这时地产商就应理智的对待市场，合理定价，以免因贪婪造成市场报复和政策的惩罚。）理智没有出现，疯狂出现了。在市场中一股强势炒房团伙兴风作浪，推波助澜的作用下，房价不断被推高。（09年初到年末两时点的个案调查，重庆主城有代表性楼盘住房价涨幅在30~50%左右，全国一线典型城市：北京、上海、深圳涨幅大约在50~80%）
在此大前提下，当国家经济在09年末已初显恢复势头之时（GDP达8.7，CPI也回暖）立即出手，来完成08年未完成的即定目标。
2、调控目标与举措（方法手段）
2009年12月出台的国四条，及2010年1月新国11条，4月出台的新国10条的本次调控文件中，都明确地提出了调控的目的，归纳为：
① 打击房市中投机行为，减少控制投资行为；
② 遏制房价过快上涨的趋势；
③ 控制适度比例住房产品结构。
由于购房已成为当今中国百姓普遍关注的家庭大事，而房价的涨幅程度直接牵动着千家万户的心，遏制房价过快上涨理所当然成为政府此次调控的主要目标，在总目标下，又具体确定了①区域目标：部分房价涨幅过快的城市（以一线城市为主）为重点调控区域；②以调控投机行为为具体目标；③以提供合理配置的住房产品为中长期目标（产品）
本次调控的方法手段，除采用以往相同金融、信贷、税收，行政等措施，仅力度更大外，有几点是新举措：
⑴实施精准打击：针对市场中投机势力，而非遍地开火。
⑵加大保障性，小型房的土地供应量，70%必用于此。
⑶各地政府实行问责制，明确计划实施各年公租、廉房数量。实行政策调控与加大资金投入，提高实量产品供应双推进的方式，来调控供需关系，平抑房价！
在2009年~2011年三年间，全国保障性房建造750万套，其中2009年200万套，2010年300万套，2011年250万套！
重庆2010年400万平米，十年内完成4000万平米公租房计划（保障性）供应市场。
3、调控的周期与结果
本次调控时间周期会有多长：一年？二年？三年？是大家都很关心的问题，这里我先不直接回答这一问题！换一角度来探讨，国家宏观调控不是以时间长与短来决定何时结束，而是以目标的实现与否决定的！本次调控最主要的是遏制过快增长的房价。什么涨幅是不过快？！正常年涨幅与国民收入增长相适应大约在10%左右吧，一线城市应控在15%内。09年增幅一线城市高达50%~80%左右，重庆（主城）不少也达30%~50%，实际上透支了后三年的涨幅！！本次调控恐怕也至少应对09年房价涨幅有50%回调修正，即一线城市至少回落25%，重庆主城回落15%，才算是较合理！这合理的价格区间，是否就是宏观调控的基本目标？在以后的时期，有3个时间段大家可重点关注：3＋3＋3时段（三个三月）
第一时段：市场观察期
在调控正式全面开展以后的三个月时间（7月中旬），是市场观望期内，消费者会对政策走向与效果持观望态度，此时段，交易量会逐月减少、降低。价格变化不明显。
第二时段：资金考验期（10月）
接下来的三个月时间，即调控后的半年时间，交易量明显减少、降低后，对各开发商的资金实力是严峻考验。随着量减的变化，会出现开发商售价的松动与部分消费者的购房行为产生，出现价降量适升的状况。第三时段：（保障房入市期）各省市公租、廉租房陆续面市，会在短期内对商品房市场及房价形成震动，商品房价降至相应低点，销售量也会有影响！这个时候调控恐怕该收网、清场了！
对本次调控：个人判断，时间周期不会太长，绝对不是八年抗战，而相反，应该是速战速决！3点理由：
1、国内国际经济形势复杂加险恶，风云变化难测，随时有再发生危机的可能性，巩固发展经济是最基本的国策，形势一旦有变，相应政策也必改变。
2、温总理讲：重叠的政策会带来（非常危险的）负效果，又要结构调整，又要扩大发展经济，一边又要考虑稳定民心等等，要求目的不相同的政策，都希望能尽快在短期内实现目标，已免因时间的拖延而增大负效应。
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