头脑活泛、很具有经营头脑的农民李二彬，花了29.25万元购得一块土地，并在该土地上建起一栋面积约7000平方米的“楼盘”。然而就在他对外销售、租赁，从中获利50余万元，马上就要“发大财”时，却被检察院以其涉嫌非法经营罪起诉，不但退还了违法所得50万元，还将面临法律的严惩，可谓得不偿失。
违法销售“小产权房”
非法获利50余万元被起诉
新密市农民李二彬通过不正当渠道购买了位于新密市于家岗五组面积5.89亩的集体土地性质用地后，非法建造了一栋两个单元、9层、40套、面积约7000平方米的“楼盘”，并对外销售和租赁，从中获利50余万元。因其行为已构成非法经营罪，昨日，被告人李二彬被新密市检察院依法提起公诉，法院已受理了此案。目前，此案还在进一步审理中。
现年50岁的李二彬虽然没有文化，但其头脑活泛，很具有经营头脑。早些年，李二彬弃农经商从事服装批发，由于经营有方，积累了一笔不小的财富，极具商业眼光的他早在2000年就敏锐地“嗅”到开发房地产是个不错的投资项目。于是，2001年，李二彬通过不正当渠道花了29.25万元购得一处位于新密市于家岗五组面积5.89亩的集体土地性质用地，以备日后开发房地产之用。2008年4月份，随着全国各地房价节节攀升，李二彬瞅准时机也开始运作他的“大手笔”——开发房地产。
2008年4月份，被告人李二彬在位于新密市于家岗五组，违反国家规定非法建筑楼房一栋两个单元、9层、40套房子的“楼盘”，在没有取得商品房销售许可证的情况下，非法以每平方米1300元的价格卖出每套面积约160平方米的楼房5套，以年租金5万元的价格对外出租面积约700平方米一楼房屋17间房。从售房和租房中，李二彬共获利50余万元。2010年11月4日，被告人李二彬被抓获。案发后，李二彬主动退还违法所得50余万元。
新密市检察院审查该案后认为，被告人李二彬以营利为目的，未经国家有关主管部门审批和许可，违规占地建房销售，扰乱市场秩序，其行为已构成非法经营罪。
买卖“小产权房”不受法律保护
河南财经政法大学教授张建成认为，李二彬在集体土地上私自建房出售而被检察机关提起公诉，这样的案件在河南还属首起。因此，新密市检察院以非法经营罪追究李二彬刑事责任的做法不仅具有积极的社会意义，而且也能对那些私自建房出售的人起到震慑作用，从而达到有效遏制乱建之风的目的。
新密市检察院办案检察官孙顺章说，合格的房地产开发商出售商品房需具备五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，如果没有五证，就不能对外销售。
孙顺章说，本案中，李二彬未经审批、在集体土地上建的房子，肯定没有国有土地使用权证及房屋产权证，只能自住，不能买卖。也就是人们常说的“小产权房”。而李二彬由于没有取得上述证件便进行房屋出售及出租，明显属于扰乱市场秩序，因此其行为也就构成了非法经营罪。
“价格便宜，是房就买，是‘小产权房’长盛不衰的根源。”新密市检察院副检察长索会芳说，其实购买“小产权房”存在很多弊端：一是“小产权房”没有国家颁发的房产证进而无法上市流通；二是“小产权房”无法过户也无法办理银行贷款；三是“小产权房”不能获得占地补偿款，购房者的户口无法迁入，而其最“致命”的是由于政策的不确定性，导致“小产权房”很可能面临被拆除的命运。一旦遇到拆迁，购房者将很难获得补偿。
索会芳提醒说，“小产权房”买卖不受法律保护，广大购房者不要贪图房价便宜去购买“小产权房”，避免发生买房后而又“无家可归”的悲剧。
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“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种俗称。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
实践中，“小产权房”又分为三类。第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类“小产权房”：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类“小产权房”：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”的合同是无效的，因此，根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
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