房地产行业2011年5月跟踪报告:投资维持高位运行,销售增速开始下降

    2011年1-4月,全国房地产投资实际完成额13,340亿元,同比增长34.3%,增幅较1-3月上升0.2个百分点。其中4月份全国房地产投资额为4,494亿元,同比增长34.6%,增速较3月份上升1.5个百分点。
    1-4月全国房屋新开工面积5.68亿平方米,同比增长24.4%,增幅较1-3月上升1个百分点,其中4月份全国房屋新开工面积1.70亿平方米,同比增长26.9%,增速较3月份上升7.4个百分点。
    限购令、差别化信贷政策以及持续加息对需求的抑制效果明显,这也直接导致4月份全国商品房销售增速下降明显。1-4月全国商品房销售面积24,898万平方米,累积同比增长6.3%,增速首次出现下降。全国商品房销售额14,078亿元,累积同比增长13.3%,增速连续2个月出现下降,较前3月下降14个百分点。
    20个重点城市今年1-4月共推出住宅用地4,181万平方米,同比下降21%,成交住宅用地2388万平方米,同比下降36%。成交住宅用地与推出住宅用地比例为59%,较10年下降13个百分点。
    现阶段开发商的库存压力不断增加,且呈现持续增大趋势。受限购、限贷等房地产调控政策影响,短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平。同时开发商资金面持续趋紧,预计将在二季度末至三季度各家开发商将对楼盘销售价格进行调整,今年下半年房价的实质性下跌为大概率事件。
    5月份以来,由于去年同期受调控影响,多数城市成交面积同比均有所上涨,但环比涨跌互现,市场总体成交仍没有摆脱低迷现象。价格涨势基本得到控制,但成交量尚未放大,整体市场量价格局未有效打破,仍然维持行业“中性评级”。
    个股配置方面,我们建议优先配置业绩锁定性强、具有较高安全边际的地产股。推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、苏宁环球(000718)、荣盛发展(002146)、世茂股份(600823)。