中国商业地产行业发展论坛2011年会3月25日上午在青岛香格里拉大饭店举行。《华夏时报》总编辑水皮先生演讲，他的演讲题目是《资本市场变局与商业地产投资策略》。
【著名财经评论家，《华夏时报》总编辑 水皮】：作为一个旁观者看房地产市场，我们觉得房地产市场对于宏观经济来讲，最近两年的行业地位和影响是成也箫何、败也箫何，对宏观经济来讲，金融危机中国经济完成的危机型的反转，大家说靠宽松的货币政策，国务院出台了十个产业振兴计划，偏偏房地产没有列入其中，但是实际上房地产得到的政策扶持力度是最大的，因为当年把资本政策金比例是从30%降到了20%，这样一来，我们地产行业的杠杆效应从三倍放大到了五倍。
房地产调控在2010年越来越厉害，刚才我们提到出了三个文件，10个月当中出了三个文件，但是对地产行业影响最大的是资本注册率的调整没有涉及。另外对于资产价格最敏感的率的问题，在整个过程中间也没有涉及，所以有的时候我们也不清楚房地产调控的真实意图究竟是什么，你要什么其实是不清楚的，上面不清楚，或者说内心清楚，嘴上没法说，这就导致下面各个部门也好、更不用讲地方政府，大家都装糊涂，所以我个人觉得房地产的调控实际上就处在这么一个糊里糊涂的状态当中，貌似严厉，越来越严厉，但是实际上效果大家都看见了。
我们说成也箫何，主要是什么？对于中国经济危机型反转是做了重大贡献的，在房地产方面，政策扶持力度是最大的，导致2009年中国经济的危机型反转就是靠房地产剩下一枝独秀拉动的，当年的销售总额是6万亿人民币，占社会消费总额的一半以上，一方面贡献巨大，另外一方面，这种比例本身也说明不可持续，当然资金涌入过快就会 房价翻倍，所以导致了一个经济问题，一个市场问题变成了经济问题，变成了社会问题，变成了一个政治问题，最后简化变成了一个面子问题。
从拉动经济的角度来讲，本身是不可持续的，因为过多的资金其实适度宽松的货币政策，导致银行的大量的资金没有去除，因为当时的情况下，不可能进入实体行业，只可能去买地，那么多的国有企业为什么在当年能够成为地王，是有一定的道理的，因为银行抓住了千年难逢的机会，只有2009年来了一次适度宽松的货币环境，每个银行都拼命的往外放，上半年放了7.73万亿，下半年赶紧收，全年还放出了9.59万亿，增幅超过了30%，银行往外放，银行只有放贷才有盈利，银行的动机很明显，但是企业这个时候，一般的企业拿这个钱有什么用？因为整个世界处在金融危机过程中间，全面的收缩，不可能在那个时候扩大再生产，每个人都在明哲保身，怎么可能要银行的钱？不可能要银行的钱。但是银行的机会来了是不会放过的，所以银行拼命要企业拿钱，你现在不拿，今后想要门也没有，这是互相帮忙的一个事情，那么多企业拿到钱怎么办？只有买地，你会发觉所有的企业特别是大型的国有企业，最保险的一个未来肯定能增值的就是买地，所以主持人刚刚说了，房地产的政策跟货币政策实际上是息息相关的。
当然我们知道过度的集中、过度的投入导致价格迅速的翻倍，符合资本市场的一个特征，所以炒房比炒 股票来的快，就成了一个全民问题，GDP我们完成的危机型反转，去年一季度我们已经11.9%，2008年的时候，GDP只有10.6%，所以一看这个就知道后面一定面临着从紧的着侧，大家说不对，我们管理上不是说积极的货币政策和适度宽松的货币政策？我们关起门来讲，这个只能是打左灯右转，这个是去年年初的一篇杂谈的题目，我就是提醒大家，一定是从紧的。管理层用继续实行宽松的货币政策这样的表述无非是想表达自面上的连贯性，实际上就是从紧的，因为从GDP的角度来讲也出现了过热的趋势和趋向，是不可能继续执行宽松的货币政策。
11.9%的GDP如果说是过热，不如说确切的讲是虚热，就好像久病的病人躺在病床上一样，不行了就打强心针，结果由打多了，整个人从病床上蹦起来，我们要用一年的时间要让他平息下来，整个2010年的政策就是这样。
败也箫何主要是对资本市场而言，大家知道中国股市在去年是世界第三，第一也不知道是谁，我不清楚，反正中国的股市跌幅A股市场上证指数是14%多一点，全球跌幅第三，因为道琼斯指数在一年过程当中涨了1000点，恒生指数的涨幅也是相当大，韩国也快要接近了历史的高点，这是非常有意思的一个现象，各位知道韩国的股指当天的表现怎么样？韩国的表现当天非常好，这是一个很有意思的现象，皇帝不急急死太监，用在中国的股市上是最形象的，为什么A股去年一年会产生这样的状态？其实很大的原因还在于我们地产的调控，刚才任总说我们每次说是史上最严厉的调控措施，实际的效果我们大家都知道，但是你要知道这个概念在媒体上一天到晚给你说，对投资者造成的心理压力是巨大的，因为投资者的判断预期，是未来会怎么样，如果未来总是朝更严厉的方向去做调控话，心理预期就不会好。
和消费者比，和买房者比，我觉得股民更加镇定一点，既然管理层愿意看到下跌，我先把股票跌了再说，地产股4月份我们国十挑出来之后，带头跳水的就是地产，房价没跌，股价大跌，万科从9块钱的平台一口气跌到6.65元，大家知道万科9块钱的平台是去年年初的平台，它在A股2009年反盘的时候A股从1664点反盘的时候，是15.98元，2009年的8月6号是15.98元，一年下来，房价涨了一倍，股价只剩下三分之一，万科的成长是30%，业绩的增幅是30%，为什么会出现这种情况？大家说炒股不就是炒一个业绩吗？为什么一个地产股卖的房子的股价涨了一倍，自己自身的业绩扩张增加了30%，股价在一年当中跌剩三分之一，就是因为政策导致的，因为投资者不敢看到未来有一个很美好的未来，所以先跌下来再说，我们知道7月1号万科股价见底，A股也就见底的。
最大的影响还不在于房地产股的股价，最大的影响是谁？房地产调半天，调的是背后的银行，是银行的业绩引起的，尽管银行的业绩实际上也不错，我刚才收到的消息，中国银行去年的业绩增长是29%，银行股的业绩增长接近30%，也就是只有中国，但是这么好的业绩增长也没有用，也抵不住回调的压力，中国的银行的股票整个银行的股票，特别是几个指标股，现在的市盈率只有7-8倍，跟汇丰银行的15倍的市盈率比，一半都不到，所以严重低谷的，A股跟H股比，同一个股票，在香港挂牌的比在A股挂牌的要高出接近30%，这都是低估，为什么会这么低估？主要就是对政策的调控引起的，房地产政策调控不来引起的，我们刚才说了，开发商的自有资金是20%，80%的资金是银行，所以调控房地产，受害、受压制最大的，预期上受压制最大的不是别人，不是房地产板块，是银行板块，所以就导致了很有意思的现象，我刚才说了，去年7月份A股见底是跟着地产股板块同时见的底，相隔一天，但是在回调去年11月份的调整整理回落过程中间，银行板块创了新低，地产股已经拒绝开始回调了，但是银行股却创出了新低，这就是一个很微妙的反映，A股是什么市场？是金融股和能源股的市场，银行类的股票和能源类的两桶油加起来权重占到了60%左右，所以这两个板块只要表现不佳，A股就没有市场，这就解释了为什么指数不行的很重要的原因。
上证指数由于银行股的权重占的过大，更由于银行股的预期并不确定，所以导致了总是在底部徘徊，我们本来看到国五条、国八条出台之后，包括房地产税的试点开始之后，从一个投资者的角度来讲，我们认为今年市场环境应该能够相对平稳一点，因为在我的角度来看，我觉得地产调控该出的、不该出的政策都出的差不多了，如果说国八条、新五条、国十条属于该出的政策的话，那么房产税就是不该出的政策，连不该出的都出了，我也想不出来今后还有什么更严厉的调控措施，要不然就是停止按键，全部停了，要么就是以后谁再买房判处5年以上有期徒刑，我的确是想不出来了，因为刚才任总也说了后面可能有更严厉的，我不知道政府还有什么更严厉的东西，政策要这么跟消费者和投资者过不去、对着干，我实际上是想不出来。
如果根据现在已经出的政策，我们来看看，我们希望2011年政策环境相对稳定，中国是一个政策市，政策不稳一切都免谈，我们希望给整个市场有反应的过程、适应的过程，如果说房价在这个平台上面能够有一个相对长时间的整理，我觉得可能是一个比较理想的一个状态，为什么我不说房价会出现回落或者是下跌？我们用这种概念表述，因为我觉得从长期的角度来看，在供求关系发生逆转之前，让房价逆、GDP和CPI的走势往下走，这个可能性更多的是一种愿望，因为我们很难跟别人解释为什么所有的东西都可以涨，但是房价不能涨，这个从经济学家现在来解释，也是解释不通的。
所以如果说S房地产的政策在今年能够相对稳定，整个A股市场就有了一个稳定的政策环境，压在金融股尤其是银行股头上的阴云、压力就有可能消失了，金融股就有可能重新的恢复自己的股值，比如说像汇丰银行的股值是相对合理的，这意味着我们银行的股价就有比较大的回升空间，地产股也是这样。
他们有了回升空间，A股的指数就有一个上升的过程，所以我们讲到A股的反弹就到了3478点，3500点是中国A股的价值中枢，我们比美国这一轮金融危机中间我们提前小办年见底，我们是在2008年11月28号见底，道琼斯是在过完年的3月中旬见底的，提前见底我们也提前反弹，我们第一轮反弹的目标位是在2009年的8月6号，一年下来，道琼斯指数到了12400点，恒生指数差20%，换句话说，在整个的过去一年的过程中间，我们落后于国际资本市场的一大截，我们现在连一半都达不到。毕竟现在大经济循环圈子是一样的，经济景气周期也是一样的，2009年的V字型反弹不可持续，这个只能维持一年的时间，接下来你就会发现，我们要用另外一年的时间来还债，现在的政策环境尽管发生了这么多的事件，不管是日本的意外的事件也好，还是利比亚、中东的事件也好，我觉得不会改变世界经济整个的大周期。
因为从美国的角度来看，奥巴马政府在今年1月份很认真做出了一个判断，美国经济开始复苏，美国股市开始回暖，美国经济是一个大龙头，中国经济是小龙头，大龙头经济好过了，小龙头才有好日子过，从这个角度判断，道指也好、恒生指数也好都已经远远走到了A股的前列，我希望就在今年一年，我的演讲就到这里，谢谢大家！
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