牛刀：中国房价的拐点已经生成

牛刀：中国房价的拐点已经生成


市场其实已经在用观望的方式等待一个时机，这个时机不只是一个拐点，而是中国住房体制发生的巨大变革。中国房价的拐点在一线城市已经生成，二三线城市因为市场缺乏内在的调整机制，因此，不只是拐点的问题，而是泡沫轰然破灭。

中国房地产发生的过剩局面一直是非常严重的。今年上半年，在货币政策、财税政策的猛烈刺激下，中国楼市开始去库存化，遗憾的是刚刚进行了一半，在开发商和炒房者的贪婪面前，重新开始了一轮炒买炒卖哄抬房价，致使去库存化功亏一篑。

昨天，深圳新房存量突破4万套，宣告新的过剩局面的到来。深圳新房存量在正常推盘的情况下，保持2万套是合适的，过了3万套就是过剩，过了4万套严重过剩，过了5万套房价就要下降。今年6月，去库存化后，深圳新房存量降至31000套，离去库存化成功仅为一步之遥，但是，短短的3个月又冲上4万套，严重过剩局面已经形成。

北京、上海的存量房同样开始上升，从市场开始观望就已经恢复了严重过剩的局面。不仅如此，上半年的销售埋下了许多隐患，一是绝大多数买家都是以保值升值为目的的购房，因此，不会进行装修、购买家电和日常生活用品，对刺激消费意义不大；二是一批支付能力不高的买家，已经造成了事实上的过高月供，一旦央行加息，这批人将首先被迫断供。

其实，还不只是市场层面发生的这些情况，中国楼市正在推进社会的公平和正义。何谓公平？那就是物业税的开征提上议事日程，在一线城市很快进入运作。对住宅开征持有税，是全球各个国家的通行做法，重在建立对社会财富的调节机制，对持有多套物业的课以重税，用税收来完善对城市居民的公共服务，实现经济繁荣和社会财富的共享。这叫公平。

那么什么是正义呢？从目前来说，那就是中纪委的官员住房报告制度。千万不要小看官员报告住房的问题，在北京、上海、广州和深圳、杭州、南京等有大量的房子是被全国各地官员买走的，在全国各个省会城市买房的大多是各地市官员。官员把买房作为洗钱的手段，不仅仅导致住宅空置，而且影响恶劣。因此，把贪官多占的住宅逼出来，这叫弘扬正义。

但是，市场的逆转仅仅靠公平和正义还是不够的，还要有市场的调节办法和手段。对中国房价来说，今年上半年的上涨是因为钱放的太多，那么，房价下跌就要靠央行回收流动性了。从G20峰会传来消息，美国人正在建立刺激经济的退出机制，如果美国退出了刺激经济的计划，那么，中国再来加印钞票就变成了一件很可笑的事。所以，最快，中国央行将在半年之内开始回收流动性，中国房价的大幅下跌的拐点才会真正出现。

如果我们不去过分关注拐点出现的时间节点，真正关注市场层面，其实，中国的房价拐点已经生成。从日均成交量的进入冰河，市场观望气氛开始形成并日益浓重，去库存化半途而废，房价已经脱离了购买力，就已经很能说明问题。

还有一个问题我们应该提醒市场，2007年927房贷新政后的房价下跌，是在宏观经济增长过程中的房价下跌，而今明两年开始的房价下跌是在经济衰退过程中的房价下跌，政策层面已经没有任何能力还能推高房价，因此，指望房价下降后又很快涨起来的想法是不切实际的幻想。这一轮房价下降的调整时间可能比日本还要长，幅度还要大。